– Když prázdná budova čeká na rekonstrukci za desítky milionů
Když se říká: „Tahle budova se vždycky musí dotovat.“
Jedno město řešilo nepříjemný problém. Městská ubytovna byla dlouhodobě ve ztrátě. Provoz běžel roky stejným způsobem, ceny byly nastavené nízko a vedení města opakovaně slyšelo stejnou větu:
„Vyšší ceny nejdou. Takhle to tu bylo vždycky.“
Na první pohled to dávalo smysl. Ubytovna sloužila určité skupině nájemníků, budova nebyla nová a nikdo nechtěl riskovat, že pokoje zůstanou prázdné. Provoz se proto držel při zemi – nízké ceny, minimum změn, hlavně nic nerozkolísat. Jenže výsledkem byla slepota provozu. Budova fungovala, ale ekonomika nedávala smysl. Když jsme se na objekt podívali podrobněji, zjistili jsme, že problém není v jedné věci. Ďábel byl v detailech, například:
- že různé typy pokojů měly prakticky stejné ceny, přestože nabízely odlišnou kvalitu,
- že některé prostory byly využívány neefektivně,
- že struktura nájemníků vůbec neodpovídala možnostem domu.
Připravili jsme proto několik variant provozního modelu – od velmi opatrné až po výraznější změny. Nešlo o žádné dramatické investice ani o zásadní přestavby. Šlo především o:
- jinou cenovou logiku,
- lepší práci s typy pokojů,
- postupnou proměnu skladby nájemníků.
Ve výsledku i drobné úpravy mohou mít velký dopad. Ekonomika domu se začala přibližovat k nule – a v některých variantách dokonce přecházela do mírného plusu.
A tady je důležitá věc: dotování městské budovy samo o sobě není problém. Město často podporuje aktivity, které mají veřejný smysl – bydlení, kulturu, sociální služby nebo komunitní život. Problém nastává ve chvíli, kdy se ztráta stane automatickou součástí provozu. Když nikdo přesně neví, proč vlastně vzniká, komu prospívá a kde má své hranice. Rozpočty totiž nejsou nafukovací a ztrátové provozy dlouhodobě nikdo podporovat nechce – ani politici, ani občané.
Daným přístupem město získalo zpět kontrolu nad vlastním majetkem. Provoz už nebyl řízen zvykem nebo obavou ze změny, ale konkrétními čísly.
A to je častější situace, než by se zdálo. V mnoha městských objektech se po letech provozu vytvoří rutina. Všichni věří, že věci „nejdou jinak“. Přitom stačí podívat se na detaily – a najednou se objeví řešení, které nikdo předtím neviděl.
Máte ve městě objekt, který dlouhodobě nevydělává a všichni říkají: „Tahle budova se vždycky musí dotovat“?
Možná je problém jen v tom, že se na něj už dlouho nikdo nepodíval z jiného úhlu. Rádi se na něj podíváme s Vámi.
Když prázdná budova čeká na rekonstrukci za desítky milionů
Skupina aktivních občanů v jednom menším městě hledala prostor pro coworking. Věděli, že město vlastní budovu, která byla z velké části prázdná a nevyužívaná. Obrátili se proto na radnici s žádostí, zda by ji mohli využít. Odpověď byla zamítavá – rekonstrukce by podle odhadů stála desítky milionů korun, což se radnici zdálo nereálné. Budova tak dál chátrala a zůstávala bez života.
Ukázali jsme městu jinou cestu. Vysvětlili jsme, že dnešní trend není nutně perfektní a drahá rekonstrukce, ale využití prostoru s jeho autentickou atmosférou. Osekané zdi, původní podlahy, viditelné instalace – to vše lze doplnit vhodným osvětlením, uměním a staro-novým nábytkem. Výsledek působí živě, originálně a přitom vyžaduje jen minimální investice.
Češi jsou kreativní a mladé komunity to dokazují každý den. Když dostanou prostor, dokážou z minima vytvořit maximum. A právě tyto skupiny jsou pro město k nezaplacení – přitahují nové lidi, energii, podnikatelské nápady a hlavně mění atmosféru.
Nakonec se podařilo budovu oživit díky kreativním úpravám za zlomek původně odhadovaných nákladů . Vznikl coworking, město získalo nový příjem z nájemného a především silný multiplikační efekt: aktivní komunita, která začala tvořit podnikatelský život ve městě.
Máte ve svém městě podobný prostor, kde všichni říkají: „rekonstrukce je moc drahá, jinak to nejde“? Nechte nás se na to podívat. Možná nic nevymyslíme – ale z našich zkušeností je velká šance, že vás překvapíme, jak lze prostor oživit jinak a levněji.
Když developer přinese tisíc bytů do ospalého městečka
Menší město bez vlakového spojení, s dálnicí v nedohlednu, žilo dlouhé roky klidným životem. A pak přišel developer s plánem: tisíc nových bytů .
Na první pohled to vypadalo lákavě – nové rodiny, příjmy z daní, rozvoj. Ale pod povrchem se skrývalo velké riziko. Co se stane, když se do ospalého městečka nastěhuje najednou několik tisíc nových obyvatel? Nebude to spíš zátěž než přínos?
Otázky na stole byly tvrdé:
- Jak vysoké kompenzace má město po developerovi požadovat?
- Jak zajistit, aby se nová čtvrť nestala izolovaným „městem ve městě“?
- Jak nastavit pravidla tak, aby šlo o rozvoj, ne o exploataci území?
Náš přístup:
Nepostavili jsme to jen na tabulkách a výpočtech. Přinesli jsme městu úplně jinou perspektivu:
- Nejde jen o školku a silnici, ale o příběh města na dalších 30 let.
- Nestačí „prodávat pole“, ale je třeba tvořit novou čtvrť s identitou.
- Nevnímat developera jako zloducha, ale raději jako partnera – a město musí mít jasné mantinely, aby vyjednávání bylo fér.
Představili jsme konkrétní inspirace: veřejné prostranství s místem pro setkávání, klubovnu pro komunitní akce, dětská a sportovní hřiště, cyklostezky i vodní plochu, která kromě estetiky řeší i odvodnění. Nešlo o to zatížit developera nesplnitelnými požadavky, ale ukázat, jak i relativně malé investice mohou zvednout hodnotu celé lokality – a tím i jeho projektu.
Výsledek:
Město získalo víc než jen čísla. Pochopilo, že tisíc bytů nemusí být pohromou, ale velkou šancí, jak z ospalého městečka udělat živou komunitu. Pokud se projekt uchopí chytře, přinese energii, nové rodiny i aktivní lidi, kteří městu dají nový dech.
Školní jídelna za 150 milionů nebo chytrá varianta
Město plánovalo rozsáhlou rekonstrukci školní jídelny. Projektant připravil dokumentaci v nejvyšší kvalitě – a cena vyšla na 150 milionů Kč. Dotace by část pokryla, ale i tak by město muselo sáhnout k obrovskému dluhu. Projekt ležel na stole několik let a tlak na jeho realizaci sílil.
Provozní problémy byly přitom jasné: kuchařky vařily v neúnosném horku, klimatizace nestačila a některé přístroje byly staré i 50 let. Přesto zvládaly vařit stovky obědů denně a perfektně se o všechno staraly. Měly jsme z nich obrovský respekt – a je dobré připomenout, že v řadě zahraničních zemí školní jídelny v této kvalitě vůbec nemají. Tam rodiče dětem balí lunchboxy. My máme systém, který funguje – a je třeba si ho vážit.
Proč se tedy projekt vyšplhal do astronomických výšin? Protože projektant nedostal mantinely. Když se neřekne, že cílem je „jen“ upgrade technologií a zlepšení pracovních podmínek, navrhne přirozeně úplně novou „Rolls-Royce“ variantu. Jenže počet jídel by se nezvýšil, funkčnost jídelny by zůstala stejná – a město by se zadlužilo na desítky let.
Navíc taková „funglovka“ nese i jiné riziko: rozbourá již zaběhnuté procesy a často i samotné komunity. Tady to byla sehraná parta kuchařek, která by při dvouleté uzavírce jídelny nevydržela. Po návratu do nové budovy by už chyběly právě ty ženy, které celý systém držely.
Na tomto příkladu jsme ukázali vedení města, že nejde jen o jednu jídelnu. Jde o proces, jak se zadávají projekty. Pokud se už od začátku nezvažuje ekonomika, lidský faktor a reálný dopad, končí na stole dokumentace do šuplíku nebo investice, které nedávají smysl.
Naší rolí je pomoci městům nastavit procesy přípravy tak, aby se vždy zvažovalo:
- Kolik to bude stát,
- Jaký to má efekt,
- Zda to odpovídá skutečným potřebám lidí i komunit.
Protože bourat a stavět nové je snadné. Ale najít chytrou, ekonomickou a funkční variantu – to je skutečné umění.
Když se velké parcely neprodávají
Menší město stálo před rozhodnutím, jak naložit s volným územím o rozloze několika hektarů v širším centru. Záměr byl jednoduchý – rozprodat pozemky občanům, aby přinesly městu peníze a lidem možnost stavět. Projektant tedy připravil parcelaci a zasíťování. V dobré víře rozdělil plochu na velké, reprezentativní parcely o velikosti kolem 1000 m².
Na papíře to vypadalo hezky. V realitě ale přišel studený sprchový efekt. Cena jednotlivých pozemků se kvůli velikosti a nákladům na zasíťování vyšplhala příliš vysoko. Pro místní obyvatele byly parcely prakticky nedostupné. Výsledek? O prodeje nebyl zájem, občané kritizovali město za předražený projekt a celé území zůstalo prázdné. A pokud se některé parcely přece jen prodaly, kupovali je investoři nebo místní zbohatlíci jako „úložku“ pro děti – tedy nikoli pro okamžitý život a vznik nové komunity. Takové řešení ale město nechce, protože nepřináší městotvorný efekt ani skutečný rozvoj.
Město mělo v ruce projekt, ale žádný přínos – ani finanční, ani společenský.
Do procesu jsme vstoupili s návrhem na jiný přístup. Připravili jsme variantu, která lépe odpovídala skutečné poptávce i moderním trendům bydlení.
- Parcelace: menší a dostupnější pozemky → cena za m² byla rázem mnohem přijatelnější.
- Spolupráce s architektem: nastavení základních mantinelů pro vzhled zástavby, aby nevznikla chaotická čtvrť bez identity.
- Domluvení stavebních partnerů : vybraní solidní dodavatelé dokázali nabídnout množstevní slevy a rychlejší proces výstavby.
- Možnost výběru: kupující si mohli zvolit – buď stavět svépomocí s konzultací architekta, nebo využít předjednané varianty (například kvalitní dřevostavby v několika provedeních).
Tento přístup znamenal několik zásadních posunů:
- Město nemuselo stavět ani financovat, ale vytvořilo podmínky.
- Budoucí obyvatelé měli volbu a dostupnější cestu k vlastnímu bydlení.
- Celé území dostalo architektonicky sjednocený ráz, který zvyšuje hodnotu nejen samotných parcel, ale i okolí.
A proč by se do toho město mělo pouštět? Protože rozdíl mezi „prodejem pozemků“ a „vytvořením čtvrti“ je obrovský. První přináší jednorázový příjem a frustraci občanů, druhé přináší dlouhodobý efekt – novou komunitu, vyšší atraktivitu a skutečný městotvorný rozvoj.
A věčná otázka na závěr: má mít každý absolutní svobodu postavit si na svém, co chce? Nebo má město nastavit mantinely, aby celek dával smysl? Právě v tom spočívá role chytré samosprávy – dát prostor svobodě, ale zároveň zajistit, aby vzniklo prostředí, kde se lidem dobře žije.
Jak starosta bouchnul do stolu s projekty a opravami
Starostovi jednoho dne došla trpělivost. Zastupitelé i správci budov hlasitě žádali opravy, každý přitom tvrdil, že právě jeho objekt je v kritickém stavu. Na stole zároveň ležela řada hotových projektových dokumentací s naceněním, ale rozpočet dovoloval ročně realizovat jen zlomek. Jak rozhodnout, kde začít?
Do práce jsme se pustili systematicky. Během tří až čtyř měsíců jsme obešli a posoudili 20 klíčových budov a detailně analyzovali 5 hlavních projektů. Na základě osobních prohlídek a podkladů z majetkového odboru jsme vytvořili detailní přehled aktuálního stavu. Následovala prioritizace oprav podle užitku, potenciálu a ekonomické efektivity, a u investičních projektů jsme se zaměřili také na jejich městotvorný efekt – tedy jestli městu opravdu přinesou hodnotu, nebo jen zatíží rozpočet.
V řadě budov jsme přitom objevili skryté úspory, o kterých se dosud nevědělo – například rezervy v provozních nákladech nebo možnost menších stavebních zásahů, které nahradily drahé rekonstrukce. Jinde jsme naopak identifikovali nevyužitý prostor s velkým potenciálem: navrhli jsme reorganizace, díky nimž začaly budovy lépe sloužit svému účelu. Ukázali jsme i příležitosti pro chytré investice, které by mohly městu přinést novou hodnotu.
Typickým příkladem byl projekt kompletní přestavby domu s pečovatelskou službou. Původní návrh počítal s náklady v řádu 80 milionů, které by město zatížil. Naše revize ukázala, že projekt lze udělat výrazně skromněji – s úsporou až 50 milionů Kč – a přitom přizpůsobený reálným potřebám cílové skupiny.
Nechceme městům „brzdit“ rozběhlé projekty – víme, jak těžké a dlouhé je dostat cokoliv od nápadu až k realizaci. Za každým projektem stojí spousta práce, času a úsilí lidí z úřadu i zastupitelů. Proto k tomu přistupujeme s respektem a citlivostí.
Naší filozofií není dělat revoluce. Věříme v postupné revize a malé kroky, které vedou k větší efektivitě a smysluplnosti. Často totiž úředníci nemají dostatek nadhledu – jsou zahlceni každodenní agendou. My přinášíme právě ten nadhled: ukazujeme, kde se dá zlepšit, aniž bychom bourali, zpochybňovali nebo mazali už vykonanou (a často velmi kvalitní) práci.
Dnes má starosta v ruce praktický manuál, podle kterého může činit rozhodnutí nejen během svého volebního období, ale i v letech následujících. Odbor majetku zůstává silným partnerem s detailní znalostí budov, starosta má díky podkladům jistotu při rozhodování – a my doplňujeme právě to, co jim chybělo: schopnost jasně prioritizovat, najít úspory i nové příležitosti a posouvat město kupředu s respektem a péčí.
Chcete vědět více,
pište, volejte
+420 777 65 08 65
info@bhouse.cz
Pro každou nemovitost hledáme správné využití odpovídající jejímu potenciálu. Výše investice musí odpovídat chytrému ekonomickému řešení. Úspěch projektu vždy závisí dobré lidské energii.