Proč je trh schopen stále držet vysoké ceny bydlení?
„Bydlení neurčují přání, ale ekonomická realita.“
Mnoho lidí čeká, že ceny bydlení musí dříve nebo později klesnout. Jenže dnešní rezidenční trh funguje jinak. Aby nové projekty vůbec vznikaly, musí dávat ekonomický smysl těm, kteří je financují a staví, a zároveň zůstat dosažitelné pro ty, kteří je kupují. Jak tato logika mění podobu nového bydlení v Praze?
O bydlení se často mluví téměř výhradně jako o krizi. Zaslouží si to?
To záleží na tom, co si pod slovem krize představíme. Dlouhá příprava výstavby, vysoké ceny nebo stále horší dostupnost bydlení pro mladé rodiny jsou bezpochyby reálné problémy.
Současně ale platí jedna důležitá věc. Většina krizí je ve skutečnosti obdobím, kdy se mění pravidla hry. A právě to dnes podle mě sledujeme na trhu bydlení. Ceny jsou viditelným projevem problému. Méně viditelná je potřeba proměny celého systému.
Co tím myslíte?
Když posloucháme debatu o bydlení, skoro vždy se bavíme o cenách. Mnohem méně se bavíme o tom, jaký byt vlastně vzniká, pro koho vzniká a podle jaké logiky vzniká.
Přitom právě zde se odehrává jedna z největších změn posledních patnácti let v Česká republice.
Jaká změna?
Praha dnes nestaví bydlení. Praha staví investiční produkt.
Nemyslím to jako kritiku developerů. Trh pouze dělá to, co dělat má. Vytváří něco, co se dá financovat, prodávat a opakovat. Jenže ve chvíli, kdy tato logika začne určovat většinu nové výstavby, začne měnit i podobu samotného bydlení.
To zní skoro, jako by problém nebyly ceny, ale produkt.
Ve skutečnosti jsou to obě věci zároveň.
Ceny skutečně vyrostly na úroveň, která je pro mnoho domácností obtížně dosažitelná. Současně se ale změnil i samotný produkt.
Nový byt dnes nabízí vyšší technický standard, energetickou úspornost, lepší společné prostory, parkování nebo balkony. To všechno něco stojí.
Část růstu cen je tedy růstem hodnoty nemovitostí. Část je ale i důsledkem toho, že stavíme výhradě už jen prémiový produkt.
Dá se říct, že jsme si zvykli stavět stále lepší a stále dražší byty?
Přesně tak. Pražský trh dnes prakticky nevyrábí low-cost novostavby. Nevyrábí je, protože mu to nedává ekonomický smysl. Vůbec se o to nesnaží, nepřemýšlí nad tím.
Výsledkem je, že prémiový standard se postupně stal běžným standardem.
Když jsou byty tak drahé, proč se trh nezastavil?
Trh vždycky tlačí na změnu, když něco nefunguje a tak se také děje. Developeři staví a finančně silnější lidé kupují menší byty. Ti ostatní odkládají nákup bytu. Stěhují se do Středočeského kraje. Přecházejí do nájemního bydlení.
Trh nereagoval tím, že by zlevnil. Trh se změnil tím, že se mu kupující naučili přizpůsobovat.
Jde se ale přizpůsobovat, když čteme kolik platů je nebytné na pořízení standardizovaného bytu?
No právě, tady jde o statistiku, která uvádí, kolik ročních platů stojí byt o velikosti 70 metrů čtverečních. Taková statistika správně ukazuje, že dostupnost bydlení se zhoršila.
Současně ale měří produkt, který už není typickým odrazem trhu. Mediánový prodaný byt v Praze se dnes pohybuje přibližně kolem 50-55 metrů čtverečních. Mnoho domácností si nekupuje stejný byt za vyšší cenu. Kupuje menší byt za cenu, kterou je ještě schopno financovat.
„Cena za metr čtvereční ukazuje drama, ale ne celý mechanismus. Trh na růst cen nereagoval tím, že by zlevnil. Reagoval tím, že zmenšil a přeformátoval produkt.“
Pokud by developeři mohli stavět více, stavěli by?
Ale oni by si asi mohli. Ale nechtějí. Každý trh má svoji absorpční schopnost. To znamená, že trh dokáže každý rok koupit určité množství bytů za určitou cenu. Proto se staví na etapy. Proto se projekty dávkují. A proto samotný růst výstavby automaticky neznamená vyšší dostupnost bydlení.
Ti největší developeři v určitých časech dokáží postavit více bytů. Mnohem složitější otázkou pro ně je, kolik bytů dokáže trh koupit za ceny, za které se dnes staví.
Co je tedy největším slepým místem současné debaty?
Veřejná debata často předpokládá, že když postavíme více bytů, vyřešíme problém dostupnosti.
Jenže pokud většina nové nabídky vzniká ve stejném cenovém segmentu, nemusí být výsledek tak výrazný, jak očekáváme.
Vedle otázky kolik bytů stavíme bychom se měli začít ptát i na to, jaké byty stavíme.
Co na trhu dnes nejvíce chybí?
Produkt, který není navržen primárně podle investiční logiky. Městské bydlení. Družstevní bydlení. Dostupné nájemní bydlení. Segmenty, které mají jinou ekonomiku, jiné cíle a často i jiného zákazníka než běžná komerční výstavba.
Má být město konkurencí developerům?
Naopak. Největší chybou by bylo snažit se stavět totéž levněji. Město by nemělo být horším developerem. Mělo by být jiným hráčem.
Podobně jako IKEA nekonkuruje zakázkovému truhláři tím, že vyrábí stejný nábytek levněji, ani městské bydlení nemusí kopírovat komerční projekty. Může být jednodušší, standardizovanější a zaměřené na skupiny, které dnes trh obsluhuje jen omezeně.
Když se podíváme deset let dopředu, jaká bude podle vás nejdůležitější otázka pro Prahu?
Myslím, že to nebude otázka počtu bytů. Počet bytů bude důležitý vždy.
Mnohem důležitější ale bude něco jiného: zda vedle dnešního investičního produktu dokážeme vytvořit i jiné typy bydlení. Budoucnost Prahy totiž neurčí jen to, kolik bytů postavíme. Určí ji odpověď na otázku, pro koho je vlastně stavíme.
Pomáháme městům zvyšovat hodnotu a užitek z nemovitostí
Ukazujeme městům řídit jejich majetek na základě dat. Dáváme jim přehled o tom, jak nemovitosti skutečně fungují. Ukazujeme, co změnit a kde investovat. Každé rozhodnutí musí vycházet z reálné ekonomiky a smyslu pro rozvoj města.