Co je skutečným zrcadlem úspěchu města?
„Pojďme spojit správná data o nemovitostech s potřebami lidí.“
České radnice nikdy neměly tolik sepsaných strategií, více dotací ani více připravených projektů. Přesto si nelze nevšimnout zvláštního paradoxu. Projektů sice opticky přibývá, ale města si ne vždy dokáží odpovědět na základní otázku: Jak poznáme, že se město skutečně rozvíjí?
Začněme jednoduchou otázkou. Jak dnes poznáme rozvíjející se město?
Asi čekáte, že zmíním nové byty, novou školu, opravené náměstí. Všechny tyto věci jsou fajn, ale jsou jen důkazem toho, že ve městě se něco děje. Nejdůležitějším rysem rozvíjejícího se města je spokojenost lidí, kteří tam žijí.
To zní až triviálně.
Ale kdepak, město tvoří přece lidé. Bydlení je pouze jeden z nástrojů. Stejně jako škola, parky, divadla, sportoviště. Všechno to jsou prostředky. Cílem je něco jiného. Aby lidé chtěli ve městě žít, aby z něho neodcházeli, aby v něm rádi trávili čas. To vše je mnohem náročnější, než se zdá.
Ale s novými byty nemohou města udělat chybu. Jsou přece pro lidi?
Ano, ale záleží pro koho přesně se staví. Městu nemůže jít jen o to, aby postavilo nějaké byty a dokázalo je pak prodat.
Musíme si uvědomit, že každé město je trochu jiné. Písek není Tábor, Děčín nejsou Lovosice. Proto každé chytré město by mělo řešit svůj rozvoj skrze svou vlastní strategii, což se pak odráží v souvisejících tématech jako jsou demografický vývoj, stárnutí populace, potřeby střední třídy či novodobá témata jako je osamělost lidí. Proto když město postaví sto bytů, mělo by vědět, jak se to potkává s jeho celkovým fungováním. Když to neví nebo neumí, tak se míjí v potřebách svého fungování. A tedy omezuje se i ve svém rozvoji.
To znamená, že by mělo umět přesně cílit na své cílové skupiny.
Přesně tak, město zejména musí velmi dobře rozumět lidem, které chce udržet nebo přilákat. A když se bavíme o rozvoji města, tak toto úplně stejně platí i o jakýchkoliv dalších investicích.
Vezměme třeba staré objekty. Bývalou továrnu či průmyslový areál.
První otázka většinou zní: Jakou funkci tam umístíme? Komerčně zaměřených projektů se bojíme, tak raději zacílíme na dotace. První na řadě bývají nejrůznější prostory města, zejména kulturní centrum? Jenže skutečně správná otázka bývá jiná: Jaký důvod budou mít lidé sem přijít i za patnáct let? Dneska už umíme krásné architektonické věci. Umíme kreslit, ale málo počítáme. A ještě méně se důrazně ptáme, proč by tam měl vzniknout život a pro koho přesně.
To je problém, který cítíme v širším měřítku i u center menších měst.
Je to opravdu tak. Opraví se dlažba. Přibude osvětlení, mobiliář, zeleň. A najednou se vkrádá nepříjemná otázka. Je centrum skutečně živější? Nebo jen lépe vypadá?
Klíčem jsou zase lidé. Čas, který tam budou trávit. A když nad tím začnete takto přemýšlet, zjistíte, že potřebujete odlišný koncept. Najednou je to skladba možných služeb, které by nové prvky opraveného náměstí měly dotvářet.
Kde vidíte největší nevyužitou příležitost českých měst?
Právě v městském majetku. Ale ne v tom smyslu, jak se o něm obvykle mluví.
Jak tedy?
Města často přemýšlejí o budovách jednotlivě. Škola, kulturní dům, nebytové prostory, byty apod. Řeší, aby to fungovalo. Což je dobře, ale nestačí to.
Protože dohromady to vše tvoří nějaký celek. Strategické portfolio. Je to soubor aktiv, která mají různou hodnotu, různý význam a různou budoucnost. A tady začíná být debata zajímavá.
Proč?
Protože mnoho měst dnes ví o svém majetku více než kdykoliv v minulosti. Mají pasporty, energetické audity, GIS, různé přehledy.
Přesto si často neumí odpovědět, které budovy jsou pro budoucnost města skutečně důležité, například které je neadekvátně zatěžují nebo kde je skrytý nevyužitý potenciál? Nemusí být budovy nejdražší, největší či nejviditelnější.
Můžete to upřesnit?
Když budete porovnávat dvě školy, neplatí automaticky, že ta větší je i větší nákladový problém. Musíte používat správné poměrové ukazatele.
Když investujete do obnovy bytového fondu, nemůžete tak činit na základě jedné havárie či že určité byty jsou zrovna prázdné. Investice musí primárně sedět funkci, kterou bytový fond má plnit.
Když u určitých budov začnete řešit investiční dluh, nebude to nahodilý proces, ale musíte tak činit na základě určité promyšlené segmentace.
Takových případů lze jmenovat více. Mít data je skvělé. Nejdůležitější je začít adekvátně využívat. Když se propojí s preferencemi lidí, město může mít najednou smysluplný směr.
Když byste měl jedním ukazatelem měřit úspěch města, jaký by to byl?
Položil bych jedinou otázku. Přibývá lidí, kteří chtějí ve městě žít? Protože pokud město přitahuje obyvatele, podnikatele, služby a příležitosti, většinou dělá mnoho věcí správně současně. A pokud je ztrácí, pak ani velmi dlouhý seznam investic nemusí znamenat skutečný úspěch.
Co je tedy klíčem k rozvoji města?
Možná méně unikátních projektů, než si myslíme. A více schopnosti pochopit, proč některé projekty skutečně mění budoucnost města a jiné nikoliv.
Pomáháme městům
rozhodovat o majetku, investicích a jednotlivých budovách. A s čím se na nás obracejí? Čtěte více!
Pomáháme městům zvyšovat hodnotu a užitek z nemovitostí
Ukazujeme městům řídit jejich majetek na základě dat. Dáváme jim přehled o tom, jak nemovitosti skutečně fungují. Ukazujeme, co změnit a kde investovat. Každé rozhodnutí musí vycházet z reálné ekonomiky a smyslu pro rozvoj města.