Jaké kroky města na trhu s bydlením dávají smysl?
Dobře fungující trh není totéž co dobře fungující město
Mnoho debat o bydlení končí u požadavku, aby města více stavěla nebo více regulovala. Jenže pokud trh funguje podle vlastní ekonomické logiky, není každé opatření stejně účinné. Jaké kroky mohou městům skutečně pomoci zlepšovat dostupnost bydlení a kde naopak narážejí na limity trhu?
Když se dnes mluví o dostupnosti bydlení, většina lidí často očekává, že problém vyřeší město. Je to realistické?
Je realistické očekávat, že město bude součástí řešení. Není ale realistické očekávat, že problém vyřeší samo.
Praha vlastní jen malou část bytového fondu. Nikdy nebude hlavním hráčem na trhu s bydlením. Přesto má obrovský vliv na to, jak rychle nové bydlení vzniká, kde vzniká a jaký typ bydlení se staví.
Jak konkrétně?
Město má ve skutečnosti dvě role. Tou první je vytvářet podmínky pro výstavbu. Připravuje pozemky, buduje infrastrukturu, koordinuje rozvoj lokalit, schvaluje projekty a nastavuje pravidla, podle kterých se bude město rozvíjet. Právě tady může výrazně ovlivnit, kolik nových bytů bude vznikat a jak rychle budou přicházet na trh. To je práce, kterou musí dělat bez ohledu na to, kdo nakonec staví.
Druhou rolí je stabilizace trhu. Tedy situace, kdy město vedle komerční výstavby pomáhá vytvářet i takové formy bydlení, které samotný trh produkuje jen omezeně. Především nájemní bydlení, družstevní bydlení nebo moderní nízkonákladové bydlení.
Pokud bude město dobře připravovat pozemky a urychlovat výstavbu, nestačí to?
Je to nezbytná podmínka. Nemusí to však být podmínka dostačující. Ani dobře fungující trh automaticky nevytváří všechny typy bydlení, které město potřebuje.
Město ale řeší ještě jinou otázku. Právě dostupnosti bydlení. A zde začíná druhá role města – role stabilizátora trhu.
Čímž se rozumí budování segmentu městského nájemního bydlení…
Ano, můžeme si to takto zjednodušit. Nebo třeba podporou výstavby neziskového bydlení. Ale neměl by k tomu přistupovat tak, že programově staví totéž jako komerční sektor.
Měl by cíleně pracovat na tom, aby stavěl jinak. Pokud komerční developer přemýšlí, jak postavit co nejlepší ziskový byt, město musí přemýšlet, jak za určité peníze vytvořit co nejvíce dobrých bytů. Podobně jako kdysi přemýšlel Baťa, když tvořil bydlení pro své zaměstnance. Chytře a levně.
Co si pod tím představit v praxi?
Bydlení, které je kvalitní, funkční a důstojné, ale zároveň využívá standardizaci, opakovaně použitelné projekty, efektivní dispozice nebo modulární principy tam, kde dávají smysl.
Podobně jako průmysl kdysi dokázal zpřístupnit kvalitní výrobky široké veřejnosti, musí města hledat způsoby, jak zpřístupnit kvalitní bydlení většímu počtu lidí.
Proč by mělo město stavět právě nájemní bydlení?
Protože nájemní bydlení je nejdůležitějším dlouhodobým nástrojem stabilizace trhu. Když město byt prodá, jeho role končí.
Když ho ponechá v nájemním fondu, zůstává součástí bytové politiky desítky let. Město tak nezískává jednorázový výnos, ale dlouhodobý nástroj, kterým může ovlivňovat dostupnost bydlení i v budoucnu.
Často se jako vzor uvádí Vídeň. Měla by se jí Praha snažit přiblížit?
Vídeň je inspirace, ale není realistický plán. Praha nikdy nebude městem, které vlastní nebo kontroluje významnou část bytového fondu podobně jako Vídeň. Takovou pozici si budovala více než sto let.
To ale neznamená, že Praha nemůže systematicky posilovat svůj vlastní nájemní segment. Smyslem není kopírovat Vídeň. Smyslem je vytvořit vedle trhu dostatečně silný stabilizační prvek.
Co by tedy měla Praha dělat v příštích letech?
Především odvést poctivou práci v obou svých rolích. Dostupnější bydlení nevznikne jedním zákonem ani jedním volebním obdobím.
Vznikne soustavnou prací na projektech, které budou připravené ve správný čas na správném místě.
Město má prostřednictvím Pražské developerské společnosti spoustu projektů v různých fázích přípravy a zároveň ambici v příštích letech vybudovat tisíce městských bytů. Je to silný důvod k optimismu?
Doufejme, že ano. Před určitým časem se žádné věci neděly. Dnes už se bavíme o konkrétních projektech a reálných ambicích v řádu tisíců bytů.
Současně je ale dobré nezaměňovat ambici za výsledek. Postavit několik tisíc městských bytů není nic jednoduchého. Vedle povolovacích procesů bude potřeba hledat udržitelné modely financování, ověřovat ekonomiku jednotlivých projektů, a to v prostředí rostoucích nákladů a náročných technických požadavků.
Nakonec však může být největší výzvou něco méně viditelného – schopnost města vybudovat a dlouhodobě udržet silný tým lidí, který tak rozsáhlý program dokáže připravovat, realizovat a spravovat.
Pomáháme městům zvyšovat hodnotu a užitek z nemovitostí
Ukazujeme městům řídit jejich majetek na základě dat. Dáváme jim přehled o tom, jak nemovitosti skutečně fungují. Ukazujeme, co změnit a kde investovat. Každé rozhodnutí musí vycházet z reálné ekonomiky a smyslu pro rozvoj města.