Společnost se vyvíjí, města také. Jak se podle Vás mění role městského majetku?

Výrazně rostou očekávání. Ještě před několika lety bylo hlavním cílem městský majetek dobře spravovat. Udržovat budovy v provozu, řešit havárie, připravovat rekonstrukce nebo pronajímat volné prostory. To všechno zůstává naprosto nezbytné a většina měst v tom odvedla obrovský kus práce. Zároveň ale platí, že samotná správa už nestačí.

A kam se to tedy posouvá?

Městské budovy přestávají být jen souborem objektů, které je potřeba udržovat. Představují jeden z nejdůležitějších nástrojů rozvoje města. Mohou ovlivňovat bydlení, dostupnost služeb, podnikání i kvalitu života obyvatel. Ve chvíli, kdy se na ně začneme dívat tímto pohledem, přestává být městský majetek jen provozní agendou. Stává se strategickým portfoliem.

Pojďme do většího detailu.

Musíme vnímat nejen současnost, ale ještě více budoucnost. Dneska mnoho měst ví o svém majetku podstatně více než kdykoliv předtím. Mají pasporty budov, energetické audity, GIS, přehledy oprav, provozních nákladů i připravených investic. Přesto neumí úplně správně určit, které budovy mají pro budoucnost města zásadní strategický význam, které vytvářejí největší hodnotu, které město neúměrně zatěžují. A kde se naopak skrývá nevyužitý potenciál. Nestačí totiž data pouze sbírat. Je potřeba je také začít využívat pro lepší rozhodování.

Můžete uvést konkrétní příklad?

Představme si dvě školy. Neplatí automaticky, že ta větší je i větším problémem. Stejně tak neplatí, že budova s nejvyššími provozními náklady musí být při opravě automaticky první na řadě. Musíme totiž porovnávat správné ukazatele. Posuzovat náklady v souvislosti s poměrovou velikostí budovy, jejím využitím, budoucími investicemi i významem pro město. Je to o promyšlené interpretaci nejrůznějších ekonomických ukazatelů v kombinaci s reáliemi města.

Stejně tak je potřeba vnímat bytový fond. Nestačí reagovat na to, že několik bytů je právě prázdných. Investice musí odpovídat tomu, jakou funkci má bytový fond plnit. Takových příkladů bychom našli mnohem více.

Jaká zjištění by mohla být pro města největším překvapením?

Kromě už výše uvedených věcí zejména to, že jedna budova může mít potenciál měnit město. Ale ne proto, že je největší nebo architektonicky nejvýraznější. Skutečně důležité budovy poznáte jinak. Když fungují dobře, město to pozitivně cítí. Když přestanou fungovat, pocítí to také.

Můžete to upřesnit?

Každá budova plní svoji základní funkci. Škola vzdělává děti. Knihovna půjčuje knihy. Kulturní dům pořádá akce. Některé budovy ale vytvářejí hodnotu daleko za svými zdmi. Pomáhají udržet důležité služby, podporují podnikání, posilují určitou část města nebo ovlivňují rozhodnutí lidí, zda ve městě zůstanou. Právě tehdy přestávají být pro město jen budovou. Stávají se jeho strategickým aktivem.

Není to nadnesené?

Rozhodně ne. Vezměte si městské byty. Nejde jen o to, kolik jich město vlastní. Důležité je, komu slouží a jakou roli mají plnit. V některých městech právě dostupné bydlení rozhoduje o tom, zda se podaří udržet učitele, zdravotníky nebo mladé rodiny. Stejně tak zdravotní středisko nebo škola. Jejich význam není dán pouze jejich funkcí. Je dán tím, jaký problém pomáhají městu řešit.

Co to zpětně znamená pro město?

Každé město má více budov než peněz. Více potřeb než kapacit. Více projektů než času. Proto nestačí rozhodovat pouze podle toho, kde právě praskla voda nebo která střecha nejvíce zatéká, byť tyto situace je samozřejmě potřeba řešit. Nemohou ale předurčovat dlouhodobé investiční priority města. Právě proto dává smysl přemýšlet o městském majetku jako o portfoliu.

Co tím přesně myslíte?

Především přestat vnímat všechny budovy stejně. Jinak se díváme na školy, jinak na bytový fond, jinak na zdravotní střediska nebo sportovní areály. Každá skupina majetku má jinou funkci, jiný význam i jinou budoucnost. Právě tomu říkáme segmentace městského majetku.

Co byste městům poradil?

Začal bych dvěma jednoduchými otázkami. Co by se stalo, kdyby tato budova zítra přestala fungovat? A druhou: Co by se stalo, kdyby naopak fungovala dokonale? Rozdíl mezi těmito dvěma odpověďmi často nejlépe ukáže její skutečný význam. Odhalí nejen její potřebnost, ale i potenciál.

Můžete opět dát ilustrativní příklad?

V jednom městě jsme řešili městský hostel. Zadáním bylo zlepšit jeho ekonomiku. To jsme vyřešili přenastavením určitých parametrů jeho fungování, ale z mého pohledu byl nejdůležitějším výstupem náš poznatek, že budova by městu mnohem lépe sloužila jako objekt dostupného bydlení.

V jiném městě jsme řešili budoucnost bývalého kina. Nejsložitější otázkou nebylo, jak budovu opravit, ale jak definovat jeho novou roli v kulturním životě města, neboť funkce kina sama o sobě už dnes nestačí.

V obou případech nešlo o budovu samotnou, ale o hledání hodnoty, kterou vytváří pro město jako celek. Když to řešíte v detailu, není to žádná fráze.

Jak tento přístup mění fungování města a jeho rozhodování?

Propojuje věci, které mají tendenci se řešit odděleně. Odbor majetku velmi dobře rozumí budovám. Odbor rozvoje se naopak dívá dopředu. Ve skutečnosti ale oba řeší stejnou věc – budoucnost města.

Řízení majetku jako portfolia vytváří společný pohled, díky kterému se jednotlivé investice neposuzují jen podle technického stavu budov, ale také podle toho, jakou hodnotu mohou dlouhodobě přinést městu. Právě tady podle mě vznikají nejlepší investiční rozhodnutí.

Začínali jsme otázkou, jak se mění role majetku v čase. Závěr nemůže být jiný, než jak poznáme,  že se město posouvá ke strategickému řízení majetku? 

To je krásná otázka. Podle mě ve chvíli, kdy se přestane ptát: Co opravíme letos a co příští rok? A začne se ptát: Kolik energie, času a peněz věnujeme dnešnímu provozu a kolik z nich skutečně investujeme do budoucnosti města?

Právě tehdy se podle mě mění způsob uvažování. Městský majetek totiž přestává být jen souborem budov, o které je potřeba pečovat. Stává se jedním z nejdůležitějších nástrojů rozvoje města.

Dále si přečtěte

Jak vzniká budoucnost města

„Spokojenost obyvatel není důsledkem rozvoje města. Je jeho skutečným cílem.“

Dále si přečtěte

O investiční inteligenci

„Města dnes netrápí nedostatek projektů. Mnohem větší výzvou je poznat ty správné.“