Kdy bydlení může být zase dostupnější?
Dostupnost bydlení se zpravidla nevrací skrze nižší ceny
Mnoho lidí čeká na pokles cen bytů. Jenže dostupnost bydlení neurčují pouze ceny nemovitostí. Rozhoduje o ní také vývoj příjmů domácností a podmínky financování. Jak rozpoznat, že se situace na trhu a s ní spojená dostupnost bytů může obrátit do žádoucí polohy?
Většina debat o bydlení začíná otázkou, kdy byty konečně zlevní a stanou se dostupnými. Takže kdy?
Pochopitelná otázka. Ale ta debata potřebuje jít malinko jiným směrem.
Nízká cena bydlení a dostupnost nesledují totéž. Stejný byt může být při jiných mzdách, jiných úrokových sazbách a jiných podmínkách financování výrazně dostupnější nebo naopak téměř nedosažitelný.
Možná bychom se proto měli ptát jinak. Ne kdy Praha zlevní, ale za jakých podmínek se může stát znovu dostupnější.
Vezměme to postupně. Kdy bylo bydlení v Praze naposledy skutečně dostupné?
Ne nezbytně tehdy, když byly byty nejlevnější. Pravděpodobně někdy kolem roku 2015. Ceny po finanční krizi 2008 několik let skoro stagnovaly a rostly pomalu, zatímco mzdy se zvyšovaly a hypotéky byly historicky levné.
Vznikla poměrně vzácná situace, kdy příjmy domácností dokázaly ceny bydlení dohánět. Lidé měli najednou peníze a mohli ve velkém kupovat byty.
A právě v tom je podle mě důležitá lekce. Bytová krize nekončí ve chvíli, kdy zlevní byty. Končí ve chvíli, kdy mzdy začnou znovu dohánět ceny bydlení.
Co se po roce 2015 změnilo?
Prakticky všechno. Ceny bytů začaly růst rychleji než příjmy. Levné hypotéky zároveň způsobily, že domácnosti si mohly půjčovat stále více.
Po roce 2022 se ale ukázalo, jak důležitá je cena financování. Stejný byt za osm milionů korun je při hypotéce se sazbou dvě procenta úplně jiný produkt než při sazbě šest procent.
Pro mnoho domácností se problém bydlení přesunul z ceny bytu na schopnost jeho financování. Dostali jsme se do jiné fáze ekonomického cyklu.
Není vlastně možné, že za normální považujeme něco, co bylo historickou výjimkou?
To je velmi zajímavá úvaha. Možná jsme si zvykli považovat období let 2013 až 2018 za normální. Jenže kombinace relativně pomalého růstu cen bytů, rychlého růstu mezd a hypoték kolem dvou procent byla ve skutečnosti poměrně výjimečná.
Možná jsme si nezvykli na drahé bydlení. Možná jsme si zvykli na mimořádně dostupné financování.
Přesto se trh nezastavil. Jak je to možné?
Protože bydlení není běžné zboží. Lidé musí někde bydlet, a tak se domácnosti novým podmínkám postupně přizpůsobují. Trh se nezastavil, pouze se změnil způsob, jakým na něm lidé bydlí a financují bydlení.
Do této nové reality vstoupily i nejrůznější fondy. Jak změnily trh?
Před rokem 2015 nebyly, ale ten rozvoj po tomto roce byl takový, že prostě přijít musely. Přinesly kapitál, bez kterého to nejde. A to je potřeba říct férově. Fondy nejsou příčinou bytové krize. Nezpůsobily nedostatek bytů ani komplikované povolování.
Přinesly ale nového hráče, který dokáže růst cen snášet lépe než běžná domácnost.
Zatímco rodina řeší měsíční splátku hypotéky, fond řeší dlouhodobý výnos portfolia. To jsou dva odlišné světy.
Jsou tedy fondy problém?
Spíše bych řekl, že zesilují některé trendy. Když fond koupí větší portfolio bytů a ceny dál rostou, roste i hodnota jeho aktiv. Vyšší výkonnost přitahuje další kapitál a ten může vytvářet další poptávku. Nejde o spiknutí ani o selhání trhu. Je to přirozený finanční mechanismus.
Fondy nejsou příčinou růstu cen. Mohou ale pomáhat udržovat prostředí, ve kterém vysoké ceny přetrvávají déle.
Říkáte, že trh funguje dobře, není ale dnešní nedostupnost bydlení důkazem selháním trhu?
Není a nemůže být. Trh dělá přesně to, co od něj očekáváme. Staví produkty, které se prodají. Produkty, které projdou financováním. Produkty, které vytvářejí přiměřený výnos.
Problém je, že společnost od trhu současně očekává ještě něco navíc. Že vyřeší dostupné bydlení pro mladé rodiny, učitele, zdravotníky nebo seniory. A právě tam vzniká rozdíl mezi tím, co je dobré pro trh, a tím, co je dobré pro město.
Jaké to má tedy řešení?
Žádné jedno řešení neexistuje. Větší zlevnění bytů je představitelné skrze nějaký kolaps trhu, ale to by ve finále nikomu nepomohlo.
V ekonomické rovině potřebujeme, aby příjmy domácnosti zase několik let rostly rychleji než ceny bydlení. Financování musí být dostupnější. Nabídka musí růst. A více musíme chtít od města a veřejného sektoru jako celku. Město musí být aktivnějším hráčem.
To celé je ale běh na delší trať?
Jak jsem říkal, bez hlubší ekonomické krize je výrazný pokles cen spíše nepravděpodobný.
Realističtější a žádoucí scénář je jiný. Pomalejší růst cen, rychlejší růst příjmů, dostupnější financování a hlavně širší nabídka bydlení, kde zásadnější roli musí sehrát i město.
Přiznejme si, že rok 2015 se pravděpodobně nevrátí. To ale neznamená, že se dostupnost nemůže zlepšit. Nebude to hned, spíše počítejme 5 až 10 let.
Pomáháme městům zvyšovat hodnotu a užitek z nemovitostí
Koncept BlueHOUSE odráží naše zkušenosti s realitním trhem, které jsme získali při transakcích s vlastním majetkem. Snažíme se nabízet výjimečnou kvalitu služeb na složitém českém realitním trhu. Naší vizitkou jsou nemovitosti, které prodáváme. Vycházíme z reálných potřeb kupujících, proto žádná klišé, ale pravdivě atraktivní příběh Vaší nemovitosti.