Byty drahé, bydlení nedostupné. Proč se pražský trh nehroutí?

Nový byt v Praze dnes často stojí 10 milionů korun. Novostavby se prodávají kolem 180 tisíc korun za m², starší byty kolem 140 tisíc za m². Hypotéky už dávno nejsou za 2 procenta a nájmy za poslední dekádu výrazně vzrostly.

Na první pohled by člověk čekal ochromený trh, prudký propad poptávky nebo výrazný pokles cen. Nic z toho se však nestalo.

Praha dál prodává tisíce nových bytů ročně. Sekundární trh zůstává aktivní. Developeři pokračují ve výstavbě. A navzdory častým předpovědím se nedostavil ani cenový kolaps, ani masivní zamrznutí trhu.

Jak je to možné? Možná proto, že v debatě často zaměňujeme dvě různé věci: drahé bydlení a nedostupné bydlení.

Dostupnost není totéž co cena

Ve veřejné debatě bývá dostupnost bydlení často zjednodušena na cenu za m². Čím dražší byty, tím větší problém. Jenže ekonomové, mezinárodní organizace i odborníci na bytovou politiku pracují s mnohem širší definicí. Dostupnost bydlení má minimálně tři rozměry.

Prvním je ekonomická dostupnost – tedy kolik domácnost vydává na bydlení vzhledem ke svému příjmu. OECD i Eurostat sledují situace, kdy náklady na bydlení překročí 40 % disponibilního příjmu domácnosti.

Druhým rozměrem je finanční dostupnost vlastnictví. Nejde pouze o cenu bytu, ale také o úrokové sazby, výši vlastního kapitálu, velikost splátky nebo schopnost získat hypotéku.

Třetím rozměrem je sociologická dostupnost. Jinými slovy: umožňuje bydlení normálně žít?

Bydlení je dostupné tehdy, když si ho domácnost může dlouhodobě dovolit, aniž by tím vytlačila ostatní základní životní potřeby. A zároveň jí umožňuje důstojně fungovat ve městě.

Drahé neznamená automaticky nedostupné. Ani dostupné.

Existují města s velmi drahým bydlením, která díky vysokým příjmům, kvalitní dopravě nebo fungujícímu nájemnímu trhu fungují relativně dobře. Stejně tak existují města s levnými byty, která ztrácejí obyvatele, pracovní příležitosti i ekonomickou dynamiku.

Samotná cena tedy nevypovídá o zdraví města ani o reálné dostupnosti bydlení. To ale neznamená, že problém neexistuje. Ceny bydlení v Praze jsou z pohledu běžných domácností mimořádně vysoké a jejich růst v poslední dekádě výrazně změnil možnosti velké části obyvatel.

Kdy začíná opravdová bytová krize

Ekonomové obvykle nesledují samotné ceny, ale důsledky. Za velký problém lze považovat situaci, kdy domácnosti vydávají na bydlení nadměrnou část příjmů, mladí lidé odkládají samostatné bydlení, rodiny se stěhují do menších bytů, než potřebují, nebo jsou nuceny hledat bydlení stále dál od místa, kde pracují.

Stejně důležité je sledovat, zda město nezačíná ztrácet profese, bez kterých nemůže fungovat – učitele, zdravotníky, policisty nebo pracovníky veřejných služeb.

Bytová krize nezačíná ve chvíli, kdy novostavba stojí 180 tisíc korun za m². Začíná ve chvíli, kdy ceny bydlení začnou měnit fungování společnosti.

Proč tedy trh funguje dál?

Především proto, že Praha stále koncentruje ekonomickou aktivitu, pracovní příležitosti, vzdělání i veřejné služby. Poptávka po bydlení proto nezmizela.

Novostavby dlouhodobě prodávají kolem 5 až 7 tisíc bytů ročně. Rok 2025 přinesl dokonce rekordních přibližně 7 800 prodaných bytů. Sekundární trh přidává dalších 9 až 11 tisíc transakcí ročně.

To nejsou čísla trhu v kolapsu. To jsou čísla trhu, který se přizpůsobuje.

Odpověď, jak je dále vysvětleno, stojí na třech změnách a jednom únikovém ventilu: Změnili se kupující. Změnil se produkt. Změnil se způsob financování bydlení. A únikový ventil znamená adaptační možnosti na nové podmínky.

„Pražský trh nevyřešil drahé bydlení. Naučil se s ním fungovat“.

První změna: Trh si více vybírá

Jednou z největších změn posledních let je proměna struktury kupujících. Ubývá domácností, které kupují svůj první byt s vysokou hypotékou a minimálními úsporami. Naopak přibývá kupujících s vlastním kapitálem, podporou rodiny, investiční motivací nebo vyššími příjmy.

Trh se nezmenšil. Stal se selektivnějším. Nevylučuje všechny zájemce. Vylučuje především ty, kteří nedokážou splnit stále náročnější podmínky financování.

Druhá změna: Prodává se jiný produkt

Při pohledu na ceny se navíc často přehlíží jedna důležitá skutečnost.

Kolem roku 2015 byl běžný nový byt často velký 70 až 75 m². Dnes se většina prodaných novostaveb pohybuje spíše kolem 50 až 55 m².

Trh na růst cen nereagoval pouze zdražováním. Reagoval také změnou produktu. Mnoho domácností si dnes nekupuje stejný byt za vyšší cenu. Kupuje menší byt za cenu, kterou je ještě schopno financovat.

Právě proto samotná cena za metr čtvereční nevysvětluje celý příběh. Důležitá je i otázka, jaký byt si domácnosti za své peníze skutečně pořizují.

Třetí změna: Citlivost na cenu peněz

Vývoj posledních let ukázal ještě jednu důležitou věc. Pražský trh je často citlivější na cenu peněz než na cenu bytů. Když byly hypotéky kolem dvou procent, objem financování prudce rostl. Když sazby vyskočily nad pět procent, trh výrazně ochladl. Jakmile začaly sazby klesat, aktivita se znovu obnovila. Měsíční splátka má pro většinu domácností větší význam než samotná cena nemovitosti.

Praha má více únikových ventilů, než se zdá

Pokud si domácnost nemůže dovolit nový byt, neznamená to automaticky konec její cesty na trhu. Může zvolit starší byt. Může přejít do nájmu. Může koupit menší dispozici. Může využít rodinné úspory. Může se přesunout do Středočeského kraje. Může nákup odložit.

Právě tyto adaptační mechanismy vysvětlují, proč se nedostupnost neprojevuje jako náhlý kolaps. Projevuje se mnohem nenápadněji. Mění strukturu bydlení, mění životní strategie domácností a postupně mění podobu města.

Adaptace trhu nestačí

Skutečnost, že se trh dokáže přizpůsobovat, neznamená, že problém dostupnosti zmizel. Naopak. Část domácností řeší situaci menším bytem, odchodem za hranice Prahy nebo přechodem do nájmu.

Právě proto nemůže být jedinou odpovědí fungující trh. Svoji roli musí sehrát také město.

Tou první je vytvářet podmínky pro výstavbu – připravovat pozemky, infrastrukturu a urychlovat rozvoj nových lokalit. Druhou je pomáhat vytvářet i takové formy bydlení, které samotný trh produkuje jen omezeně, zejména městské nájemní nebo družstevní bydlení.

Nejde o nahrazování soukromého sektoru ani o určování cen. Jde o doplnění trhu tam, kde samotná tržní logika nestačí pokrýt všechny potřeby města.

Kdy bychom měli začít být opravdu nervózní?

Ne tehdy, když se objeví nový cenový rekord. Ani tehdy, když další developerský projekt překročí hranici 10 milionů korun za byt.

Vážný problém nastane ve chvíli, kdy běžná pracující střední třída přestane být schopná dlouhodobě bydlet v místě, kde pracuje.

Praha dnes ukazuje, že trh se dokáže přizpůsobit i velmi vysokým cenám bydlení. To je dobrá zpráva pro stabilitu trhu, ale méně dobrá zpráva pro dostupnost bydlení. Trh totiž nemusí zkolabovat, aby se situace domácností zhoršovala.

Otázkou proto není, zda se trh přizpůsobí. Otázkou je, zda se spolu s ním dokáže přizpůsobit i město – a zda v takto přizpůsobené Praze bude moci dlouhodobě žít běžná pracující střední třída.