Trendy pražského realitního trhu v druhé polovině roku 2016

Nejdříve malé zamyšlení: Staré investiční pravidlo říká, že to, co dnes čtete ve zprávách jako zaručenou věc, jsou zpravidla jen skutečnosti, které se už dávno dějí. To časové zpoždění je nepříjemné a zároveň logické. S informací, že nemovitosti na trhu už zdražily o X% procent, nelze zdánlivě udělat chybu, zatímco předpověď o zvyšování cen vždy zavádí spekulací a těší se menší důvěryhodnosti.

Jaké pocity ve Vás takové zprávy vyvolají? Pokud jste nemovitost nedávno koupili, zákonitě se pochválíte, jak moudře jste celou věc načasovali. Pokud se ale nakupovat teprve chystáte, pak se nejspíše lehce zachvějete, že je nejvyšší čas kupovat, abyste si časem nemuseli připlatit.

Uvedeným pocitům lze rozumět, přesto je vhodné nad nimi dýchat pomalu. Nezapomínejme, že média mají přirozený sklon tendence trhu připisovat jedné nebo dvěma příčinám. Snaží se, aby věci byly pro nás jednoduché a srozumitelné. Jenže život je ve skutečnosti barvitější.

Co tím chceme říci? Pouze to, že v našich úvahách bychom neměli všechny ty zprávy, které se tváří často tak dramaticky, konzumovat s nadšením nebo panikou, ale brát je více s odstupem. Je zdravé počítat a rozhodovat se především v duchu naší koupě nebo prodeje nemovitosti. A hlavně věřit ve vlastní selský rozum.

V úvodu jsme zmínili, že zprávy o růst cen nemovitostí mohou být svojí podstatou zaručené. Mírně jsme to zkreslili, úplná pravda to není. I v těch seriózních médiích jde o pouhé odhady, bohužel někdy vystřelené pěkně od boku. Jak je to možné? Za prvé, prodávají se stále jiné nemovitosti, nikoliv ty stejné. Za druhé, čísla se odvozují jen od určitých segmentů a jejich proměnných, například hypotéčních úvěrů, nových bytů nebo inzertních serverů. A za třetí, pracuje se s průměry a indexy různé kvality, které se většinou přejímají, aniž by byly podrobeny kritické analýze. Přesná číslo nikdo nemá, potřebné údaje ze všech transakcí se nesbírají.

Všechny ty zprávy z novin jsou tedy jen popisem prostředí, ve kterém se pohybujeme. Jsou to jen kulisy pro naše úvahy. Důležité a nepřehlédnutelné. Nikoliv však určující. Jaké jsou?

Rok 2016 je rokem nízkých úrokových sazeb

Nízké úrokové sazby nejsou přímým spouštěčem koupě, ale znamenají vyšší dostupnost finančních zdrojů, čímž rozšiřují množinu kupujících. Samozřejmě nikdy s jistotou nevíme, kdy se úroky zvednou, jestli za měsíc nebo za rok, přitom hypotéku si bereme i třeba na dvacet let. V krátkodobém horizontu prudký růst sazeb asi nehrozí, přesto přístup ke zdrojům se z důvodů obav přehřátí trhu omezí: regulace brání 100 % hypotékám nebo hypotékám bez dokládání příjmů, hypotéky také pravděpodobně mírně podraží kvůli zákonem rozšířeným možnostem předčasného splácení.

Klesající nabídka trhu

Od počátku roku 2016 cítíme v závislosti na lokalitě nižší/klesající nabídku nemovitostí. Ve vybraných čtvrtích/případně ulicích je obtížné sehnat určité typy bytů. Viditelný je také pokles volných nových bytů na trhu, což dokládají údaje společnosti Deloitte, developerské společnosti jsou úspěšné v rozprodeji svých projektů. V některých segmentech se nabídka zúžila, tento stav může minimálně krátkodobě přetrvávat. Zajímavostí trhu je, že ubývá zájemců ze zahraničí, mimo jiné z Ruska, přibývají ale kupující z Asie.

Jak nedávno připomněly Hospodářské noviny, Praha má více než 600 tis. bytů (skoro 30% je jich panelových), v jednom bytě tak v průměru žijí 2 osoby. Bytový fond spíše chátrá, podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy je průměrné stáří bytových domů 61 let. Ročně se v Praze postaví 4-5 tis. bytů.

Samotný výhled nabídky bude hodně záviset na dalším osudu dění na pražské radnici – na straně jedné je ve hře osud metropolitního plánu Prahy, na straně druhé je ve vzduchu zvažovaná  výstavba sociálních bytů, k dispozici má Praha pro tento účel minimálně 2 miliardy korun.

Kulminující poptávka trhu

Poptávku už delší čas ovlivňuje koupě bytů za účelem pronájmu, ať už dlouhodobého nebo krátkodobého (Airbnb). Někteří developeři tento trend svými službami přímo podporují. Není to nic neobvyklého, v některých zemích jsou běžné projekty, které dokonce staví bytové komplexy přímo za účelem pronájmu. My se ale domníváme, že v případě Prahy tento koncept nedává smysl, a to jak kvůli dostupnosti bydlení, tak i celkové kapacitě trhu. A co víc, běžné výnosy z rezidenčního pronájmu nejsou nijak vysoké (výnosy z pronájmu v. náklady na pořízení a údržbu/provoz bytu).

Pokud jde o výhled, každý růst poptávky má své limity, logicky tedy musí přijít její pokles, který se pravděpodobně už blíží. V některých segmentech pronájmů lze očekávat posílení konkurenčního prostředí.

Jaký bude cenový vývoj?

Celý rok 2016 se zatím nese ve znamení významného cenového růstu, který rozhodně není plošný, ale dle různých segmentů diverzifikovaný. Třešničkou na dortu je daň z nabytí nemovitosti, kterou od 1. 11. 2016 bude nově platit kupující. Lze očekávat, že pro některé prodávající bude přenesení daňové povinnosti úsporou, která jim přinese zvláštní bonus v jejich čistém výnosu z prodeje.

Cenový vývoj se primárně odvozuje od střetu nabídky s poptávkou, proto nárůst poptávky v kombinaci s relativně klesající nabídkou zatím vede ke zdražování nemovitostí. Nicméně ve prospěch brzkého cenového ochlazení mluví předpokládaný pokles poptávky. Důležitým faktorem bude pokračující zeštíhlení nabídky nemovitostí, což pravděpodobně povede k další segmentaci trhů v Praze, kdy budou narůstat rozdíly mezi jednotlivými lokalitami, ale i kategoriemi bytů.