Cena za m2: pyšný ukazatel, který je dobrý sluha, ale špatný pán

V jednoduchosti je krása, ale občas se v rámci našich realitních úvah vyplatí podívat se pod kůži pojmům, které rádi používáme, aniž bychom měli dostatek energie se nad nimi hlouběji zamýšlet.

Žijeme v době, kdy každý tak trochu rozumí všemu. Pomáhá tomu mediální zkratka v kombinaci s hledáním neustále nových zpráv, což tu a tam vede k lehkému oprašování jedné myšlenky pořád dokola, aniž by se v ní objevilo něco významně nového. Realitní trh není v tomto směru výjimkou, jeho příběh se nám dnes zjednodušil do proměny několika ukazatelů. Tím nejvíce citovaným je cena za m2 našeho bydlení.

Pojďme se proto blíže podívat, co se za ním skrývá, jak tento ukazatel chápat v kontextu realitního trhu jako takového a jak s ním pracovat v případě jedné konkrétní nemovitosti.

Za každým ukazatelem, indexem, cenovou mapou apod. se skrývá konkrétní vzorec výpočtu. Média nám ale jejich jednotlivá čísla servírují s lehkostí téměř božské pravdy, aniž bychom měli potuchu o algoritmu, který stojí v jejich pozadí. Mimochodem všimli jste si, že většina údajů v tisku se týká cen nových bytů? Na grafu výše, vidíte pohyb cen existujících bytů…

Ukazatel cena za m2 v akci

Sousloví realitní trh zní skoro magicky, v praxi je to ale poměrně široký pojem. Na straně jedné můžeme vzít v potaz území České republiky, Prahu, různá průmyslová města nebo vesnice, na straně druhé byty či domy, novostavby či starší zástavbu, dále různý standard, případně typ vlastnictví apod. Všechno to můžeme různě slučovat a kategorizovat, průměrovat a navzájem mezi sebou poměřovat. Nejvěrnějším pomocníkem při všech různých hrátkách s čísly bývá právě ukazatel přepočtu ceny nemovitostí na m2.

Získaná čísla nejsou nikdy v čase neměnná, ale dynamicky se vyvíjející. Synonymem poslední doby byl jejich dramatický růst, který se ale pomalu přesouvá do období stagnace, neboť nic neroste do nebe. To všechno nepochybně dobře vnímáme, ale hůře už se pracuje s konkrétními čísly, vždyť v tisku se v posledních měsících a letech objevovala čísla, která pracovala s růstem cen někdy v jednotkách a jindy v řádu desítek procent.

Pointa je v tom, že často jde o jen o odhady různě koncipované, za kterými stojí různé motivy jejich nositelů. Může jít o postřeh realitní kanceláře, developerů nebo realitního portálu, rovněž o index cen vývoje nemovitostí bankovní instituce nebo dokonce České národní banky či Eurostatu. Velkou roli hraje i hledisko časového období, které je předmětem zkoumání. Výběr konkrétních parametrů zákonitě ovlivní dojem, který z realitního trhu získáte.

Určitý růst cen je přirozený

Kouzla s čísly si můžeme ukázat na následujícím příkladu: Podíváme-li se na statistiky České národní banky, pak dokážeme pro území ČR mezi roky 2016 a 2017 objevit dvouciferný růst cen kolem 12-13 procent, což je opravdu hodně, zároveň se dá očekávat, že mezi roky 2015-2018 bude tento růst už jen jednociferný, přičemž dramatičnost situace kolem růstu cen může i vyblednout, pokud si uvědomíme, že mezi roky 2008-2015 ceny nemovitostí spíše stagnovaly.

Není také bez zajímavosti, že Česká národní banka ke svým číslům před časem uvedla, že ceny nemovitostí považuje o cca 10 procent za nadhodnocené. Neznamená to, že dříve byly zase podhodnocené? Každopádně samo o sobě to není až tak velké číslo, nicméně podstatnější je si uvědomit, že samotný růst cen nemovitostí není věcí nepřirozenou, a to nejen třeba kvůli růstu inflace, cenám stavebních prací, potažmo růstu celé ekonomiky. Nemělo by nám totiž uniknout, že průběžně rostou nároky na bydlení, lidé očekávají stále vyšší a vyšší standard, obměňuje se zastaralý bytový fond, staví se v lokalitách se stále dražšími pozemky, lidé už nechtějí satelitní městečka postavená na polích v okolí měst. To vše samo o sobě vytváří zákonitý a přirozený tlak na cenový růst.

Co tedy s tím, je současná situace na realitním trhu dramatická nebo není? Jednoznačná odpověď bohužel neexistuje…

 Cena za m2 Vám o nemovitosti všechno neřekne

Druhý pohled, který chceme ve vztahu k ukazateli ceny za m2 nabídnout, je individuální ocenění určité nemovitosti. Když kupujeme, máme často pocit, že cena za m2 námi vyhlédnuté nemovitosti je až nekřesťansky drahá, zatímco když prodáváme, tak se jako tonoucí chytáme stébla ceny nejdražší možné nemovitosti na trhu. Je to přirozený střet nabídky a poptávky, kde naše přepočty ceny na m2 mají svoji omezenou vypovídací schopnost.

Pointa je v tomto případě taková, že každá nemovitost má celou řadu svých charakteristických rysů, které ji definují: počínaje lokalitou, stářím nemovitosti, přes standard, vybavenost, dispozici, výhled až po řadu dalších, které nelze při nejlepší snaze ani tím nejlepším algoritmem přepočítat na tak jednoduchý ukazatel jako je cena za m2, přestože se o to nejrůznější cenové mapy či indexy pokoušejí. Žádný algoritmus nedokáže zohlednit pocitové preference případných kupujících ve vztahu k nejrůznějším parametrům nemovitosti, žádná cenová mapa neumí brát v potaz vkus či životní situaci kupujícího, přitom tyto prvky mohou být realizaci realitní transakce naprosto určující.

Rychlé čtení kazí náš úsudek

Shrneme-li doporučení toho článku, čtěme všechny ty různé zprávy v médiích přeci jen pomaleji a o věcech více přemýšlejme. Ukazatel ceny za m2 našeho bydlení chápejme čistě jen jako orientační, jako užitečného pomocníka, ale chraňme se třeba před absurdní situací, kdy bychom s jeho pomocí chtěli srovnávat cenu bytu v tradiční pražské čtvrti s novostavbami na kraji Prahy. Články v tisku k tomu svádějí.