Cena nemovitostí roste, Vás se to netýká, jak je to možné?

26/02/2019

Proč se neřídit náladami mediálních titulků? Čeho se držet, abychom v roce 2019 činili ta správná rozhodnutí? Přinášíme pár doporučení, jak se orientovat na stále méně čitelném realitním trhu.

Nic neroste do nebe, po každém růstu přichází pokles, to poznaly už starodávné civilizace. 

Titulky o růstu trhu se staly šlágrem

Vysvětlení začněme u obyčejného mediálního titulku. Jeho účelem je a vždy bylo přilákat pozornost čtenáře k přečtení konkrétního článku. Dnes už ale máme tendenci brát obsah titulku jako zprávu samotnou, číst celé články přestává být zajímavé. Nelze se divit, média chrlí jeden článek za druhým, tak koho by bavilo číst podobný obsah pořád dokola?

V realitní branži je to ošemetné. Titulky mají za cíl útočit na naše emoce a obsah článků má dodat věcné informace. Pokud pohledem kloužeme jen po povrchu titulků, může se naše poznání realitního trhu míjet s realitou…

Titulky z přelomu roku 2018/2019 nám neustále opakovaly toto: ceny stále rostou, po letech růstu přijde ochlazení, trh mění směr, trh se zbláznil, trh se přehřívá, nemovitosti jsou předražené, nejlepší rok klepe na dveře, konec zlatých časů apod. Perličkou byly titulky týkající se průměrných cen přesahující hranici 100 tisíc Kč/m2. Šampionem mezi nimi byly HN, které útočily na naše pocity tím, že „metr čtvereční stojí už průměrně přes 112 tisíc korun, zájemců proto ubývá“. Nepochybně senzace a průměrný čtenář by nabyl skoro dojmu, že v Praze už je tomu tak běžné.

Zjednodušeně řečeno, naše emoce se měly dostávat do varu, neboť až na pár výjimek titulky hlásaly, že trh je dramaticky nahoře a může přijít  změna. Občas se dokonce zdálo, že média si přejí vidět ty ceny ještě výše, jen aby naši mysl učinily ještě více roztěkanou…

Přehřátí trhu si nikdo nepřeje

Asi nepřekvapí, že doprovodný pohled pod pokličku titulků věštil střízlivější vývoj na realitním trhu, viděno především očima velkých developerů a mediálních domů. Je to logické, přehřátí trhu je zpravidla předzvěstí krize, a tu si většina subjektů trhu nepřeje:

  • Ekonomika se nezastaví: ministerstvo financí předpokládá pokračující růst HDP kolem 2,5 %.
  • Nabídka nemovitostí v Praze není dostatečná a krátkodobě neporoste: odhaduje se, že počet stavebních povolení v Praze zaostával v roce 2018 za žádoucím stavem o 3-4 tisíce bytových jednotek, zároveň ve stejném roce klesal počet nově zahájených bytů, situaci nezachraňuje vyšší počet dokončených bytů.
  • Počet prodávaných nových bytů v Praze je nízký: loni šlo o číslo přibližně 5 tisíc, přičemž i proto se na trhu se začaly objevovat alternativní projekty v okolí Prahy – Středních Čechách, v tomto roce bude počet prodaných nových bytů klesat.
  • Růst cen má spíše pokračovat než se zastavit: jeho tempo bude ale už nižší (max 5 %): pro připomenutí mezi roky 2008-2015 ceny bytů stagnovaly, ale poslední dva roky rostly na celorepublikové úrovni přes 10 %, v Praze ještě více.
  • Nájemné bydlení by mělo dále zdražovat: v určitých lokalitách i skokově: půjde o důsledek menší koupěschopnosti poptávky, mimo jiné vlivem zpřísnění podmínek pro získání hypoték – zejména u nízkopříjmových skupin a začínajících rodin, projeví se také nižší nabídka dostupných bytů – v poslední době nejvíce rostla Praha 7, zatímco Praha 2 stagnovala.

Shrneme-li, tyto poznatky každého asi nepotěší, ale nesignalizují velké změny a nejsou dramatické. Trh má strukturální problémy, které stát (potažmo město Praha) řeší jen pomalu. Pro prodávající nadále nabízejí jistý cenový optimismus, i když vykoupený výrazně vyšší dávkou trpělivosti. Pro kupující přináší pokračující horší cenovou dostupnost nemovitostí.

Pokud jde o článek HN týkající se průměrné ceny bytů na úrovni 112 tisíc Kč/m2, sluší se dodat, že ten, kdo si jej pozorně přečetl, zjistil, že šlo o 283 nových malometrážních bytů ve vybraných lokalitách nevelkého počtu developerů uvedených na trh výhradně v prosinci 2018. Je to sice hodně, je to nezdravé, ale v tomto kontextu už o takovou senzaci nejde. Na dražší projekty a cenové rozdíly v řádu desítek tisíc Kč/m2 jsme si v Praze už za ta léta zvykli…

Jaká střízlivost na trhu, když trh je šílený?

Jaký je pohled Bhouse? Když to trochu nejdříve odlehčím, mnoho lidí se mi v posledních třech měsících svěřovalo s pocitem, že trh je šílený a ceny nehorázné. V oblasti prodejů jejich očekávání neznala skoro mezí. Mé postřehy byly k tomu asi tyto:

  • Obecně cítíme nižší poptávku na trhu. Lidé jsou již od prosince 2018 méně aktivní. To vše potvrzuje předpoklad, že realitní transakce budou procesně a časově náročnější. Najít kupce bude složitější.
  • Velmi vnímáme každým rokem pokračující diverzifikaci trhu, čímž se rozumí, že různé mikro-lokality Prahy žijí rozdílným životem, i když vzdálenostně jsou si blízko. Lidé stále více vnímají odlišnou kvalitu konkrétních domů/projektů. V důsledku toho bývá občas pro někoho obtížné pochopit, proč zdánlivě podobné byty mohou mít tak odlišnou cenu (ďábel se skrývá v detailu).
  • Trh se stává pro lidi hůře srozumitelným. Na straně jedné se trh prokazatelně diverzifikuje, nůžky rozevírají, viz výše, na straně druhé se vidění běžných uživatelů stává plošším. Lidé milují jednoduchá čísla a nechtějí zkoumat rozdíly. Díky tomu vidíme na trhu „obyčejné novostavby“ za neobyčejně drahé peníze, stejně tak i „staré šlupky“ v neatraktivních lokalitách za ceny přes 100 tisíc Kč/m2…

Co za těchto okolností doporučit? Pro rok 2019 mít jednoznačně střízlivá očekávání a zejména dostatek trpělivosti. Ceny obecně neporostou tolik, jak se zdá při čtení mediálních titulků, neboť trhu chybí střední segment nemovitostí, v důsledku čehož se struktura nabídky až nezdravě proměnila. Pro bližší vysvětlení jde v detailu o toto:

  • Dynamika cenového vývoje posledních dvou let nebyla zdravá, na druhou stranu nelze přehlížet, že mezi roky 2008-2015 trh de facto nerostl. Významná část současného nárůstu cen představuje korekci horizontu posledních 10 let.
  • To, že ceny v průměru ještě stále mohou růst neznamená, že poroste cena každé nemovitosti. Právě zde se projevuje, že na trhu není silně přítomný nižší a střední (levnější) segment nabídky. Nové projekty mají stále vyšší kvalitu. Jinými slovy, média pracují s průměrnými cenami, často sledují jen nové projekty, málo si všímají celkové struktury nabídky = ve finále se svými čísly hodně kloužou po povrchu.
  • Cenovou úroveň očekáváme u segmentu dražších nemovitostí stagnující nebo i lehce klesající, neboť celkový očekávaný mírný růst trhu půjde na vrub toho, že mezi prodávanými nemovitosti bude méně těch levnějších. Jinak vyjádřeno, v čase se promění cenová struktura obchodovaných nemovitostí.
  • V praxi si samozřejmě každá nemovitost zachová svůj osobitý cenový příběh, který se odvíjí od substitučních nemovitostí, které jsou pro ni konkurencí.

Místo závěru bych s nadsázkou uvedl, že každá prognóza sama o sobě vyžaduje určitý stupeň odvahy, zejména cítíte-li odpovědnost za to, co říkáte. Zlaté pravidlo říká, že čím více jste si jistý, tím větší existuje pravděpodobnost, že selžete.

Měsíčník realitního blogu

Fields marked with an * are required

Bhouse v Home&Garden TV

Tereza Michalová jako jediný český makléř provádí Prahou diváky amerického populárního pořadu LIVE HERE, BUY THIS.

Sledujte nás

Návrat na hlavní stránku blogu ZDE.

Koncept BlueHOUSE odráží naše zkušenosti s realitním trhem, které jsme získali při transakcích s vlastním majetkem. Snažíme se nabízet výjimečnou kvalitu služeb na složitém českém realitním trhu. Naší vizitkou jsou nemovitosti, které prodáváme.