Jak města
mohou bohatnout
z vlastních investic

Velký firemní investor
není jedinou cestou,
jak město vést k prosperitě.

ZÁKLADNÍ PILÍŘE INVESTIČNÍ INTELIGENCE MĚSTA

Jak vzniká bohatství města

Město ekonomicky roste, když po jeho investici nezůstane pouze opravená ulice, hezčí veřejný prostor nebo nová budova. Skutečně chytrý projekt vytváří také pravidelný příjem, dlouhodobou úsporu, nový majetek nebo růst hodnoty dalších městských aktiv.

Nové náměstí může být výbornou investicí do kvality života. Samo o sobě však městskou pokladnu zpravidla nenaplní. Rozhodující je, zda město dokáže na veřejnou investici navázat a vytvořit další kolo hodnoty. Právě v tom spočívá rozdíl mezi městem, které majetek pouze spravuje, a městem, které s ním pracuje strategicky.

Největší příležitosti českých měst

Největší potenciál českých měst neleží nutně v obřích technologických projektech nebo rozsáhlých developerských čtvrtích. Často spočívá v kombinaci tří mnohem praktičtějších přístupů:

Aktivní pozemková politika. Strategickou půdu neprodávat předčasně, připravovat ji a v některých případech využívat dlouhodobý pronájem nebo právo stavby.
Společné řízení městského nájemního a komerčního portfolia. Byty, nebytové prostory, ubytování a vybrané výnosové budovy nemají fungovat jako oddělené světy.
Menší městský development. Město připraví lokalitu, určí budoucí produkt, získá potřebná povolení a teprve potom přizve investora nebo stavebního partnera.

Investiční inteligence města nespočívá v tom, že dobře vydělá na jednom prodeji. Spočívá ve vytvoření mechanismu, který generuje hodnotu opakovaně.

Pozemky jako strategické aktivum

Základní princip je jednoduchý:

Město vlastní půdu → připraví plán a infrastrukturu → zvýší hodnotu území → rozhoduje, jak tuto hodnotu využije.

Město přitom nemusí být developerem v klasickém smyslu. Nemusí samo stavět domy ani nést všechna podnikatelská rizika. Může připravit území, vyřešit majetkové vztahy, stanovit budoucí využití, zajistit povolení a teprve následně přizvat soukromého partnera.

Stejný princip lze použít u bývalých kasáren, areálu technických služeb, okolí nádraží, městského brownfieldu, souboru několika sousedících domů nebo větší rozvojové lokality na okraji města.

Rozhodující není velikost projektu. Rozhodující je, zda město řídí celý řetězec tvorby hodnoty, nebo prodá jeho první článek a další zhodnocení přenechá někomu jinému. Pokud město prodá nezastavěný pozemek, následně z veřejných peněz vybuduje silnici, školku, park a zastávku, vytvoří značnou hodnotu. Otázkou je pouze, komu tato hodnota připadne.

Stejný princip funguje i v jiných oblastech

Městské bohatnutí však není omezené na development a půdu. Hodnota může vznikat také prostřednictvím bydlení, energetiky, technických služeb, komerčních prostor nebo chytrého provozu veřejných budov.

Městská energetika

Město každoročně vydává značné částky za elektřinu, teplo a provoz svých objektů. Chytrá energetická strategie proto nezačíná otázkou, kde lze získat dotaci na fotovoltaiku. Začíná pohledem na celé portfolio městských budov. Kde město nejvíce spotřebovává? Které objekty lze propojit? Kde se vyplatí vyrábět energii, kde ji ukládat a kde především snížit spotřebu?

Výsledkem nemusí být zisk z prodeje elektřiny. Hodnotou může být dlouhodobé snížení provozních nákladů, větší cenová stabilita a schopnost financovat z dosažených úspor další projekty. Město tak nevytváří izolované elektrárny na střechách. Vytváří energetické portfolio.

Městské bydlení

Také městský bytový fond nemusí být pouze sociálním nákladem. Dobře řízené portfolio může kombinovat dostupné, sociální, stabilizační i běžně pronajímané byty. Výnosnější část fondu může pomáhat financovat sociální nebo dostupné bydlení. Nájemné může pokrývat správu, opravy, rezervu na budoucí obnovu i přípravu dalších projektů.

Bydlení se tak nestává každoročně se opakujícím problémem rozpočtu, ale dlouhodobě obnovovaným městským aktivem. Rozhodující je, aby město nesledovalo každý byt nebo dům izolovaně. Jeden objekt může plnit sociální funkci, jiný může vytvářet výnos. Smysl dává až celé portfolio.

Přízemí, která mění život města

Města často investují velké částky do rekonstrukce náměstí a hlavních ulic. Současně však nevlastní téměř žádné prostory v přízemí okolních domů.

Výsledek veřejné investice potom závisí na rozhodnutí soukromých vlastníků. Na opraveném náměstí mohou vzniknout kvalitní služby a gastronomie, ale také prázdné výlohy, nevhodné provozy nebo dlouhodobě nevyužité prostory. Strategické vlastnictví několika klíčových přízemí umožňuje městu ovlivňovat skladbu služeb, podporovat místní podnikání a současně získávat nájemné. Nejde o to, aby město vlastnilo celou ulici. Někdy stačí několik správně vybraných prostorů.

Ubytování jako služba i investice

Městský hotel, apartmánový dům nebo studentské bydlení mohou být smysluplnou investicí, pokud reagují na skutečnou místní poptávku. Mohou sloužit turistům, studentům, zaměstnancům nemocnice, učitelům, pracovníkům městských organizací nebo lidem, kteří ve městě pobývají jen část roku.

Podmínkou však není pouze vhodná budova. Nejdříve musí vzniknout realistický provozní model: kdo bude zákazník, jaká bude obsazenost, kdo objekt provozuje a jaká rizika město nese. Městský hotel bez hotelového byznys plánu zůstává jen drahou budovou s recepcí.

Technické služby, které vytváří hodnotu

Technické služby nemusejí být jen organizací, která seká trávu a uklízí po městských slavnostech. Mohou provozovat kompostárnu, reuse centrum, stavební dvůr, správu městských budov, energetická zařízení nebo sdílenou techniku pro okolní obce. Mohou část výkonů prodávat, snižovat závislost města na externích dodavatelích a lépe využívat vlastní zaměstnance i vybavení.

V tomto případě se hodnota nemusí projevit vysokým účetním ziskem. Může spočívat v nižších nákladech, rychlejší údržbě a příjmech za služby poskytované dalším obcím.

Imperativ pro města? Vnímat rozdíl mezi investicí spotřebou

Nejvyšší úrovně dosahují města, která majetkové výnosy automaticky nerozpouštějí v běžném rozpočtu. Vytvářejí si uzavřený investiční mechanismus:

Prodej nepotřebného majetku → nákup perspektivního majetku → příprava projektu → výnos → další investice.

Tím město oddělí majetkový příjem od běžného příjmu. Prodat dům a zaplatit z něj každoroční městské slavnosti znamená spotřebovat kapitál. Prodat nevyužitelnou garáž a peníze vložit do bytového domu, energetického projektu nebo strategického pozemku znamená přeskupit portfolio. Rozdíl se nemusí projevit v jednom rozpočtovém roce. Za deset nebo dvacet let je však zásadní.

Společné principy investiční inteligence

Strategická kontrola. Město nemusí vše samo stavět ani provozovat, ale nerozdá rozhodující majetek a vliv hned na začátku.
Orientace na růst hodnoty. Může jít o růst vyvolaný změnou územního plánu, vybudováním infrastruktury, rekonstrukcí veřejného prostoru nebo přivedením nových služeb.
Řízení portfolia jako celku. Nehodnotí se každý objekt izolovaně, ale sleduje se, jak jednotlivé části majetku se doplňují.
Fondové financování. Výnosy z majetku se vracejí do majetku a financují další rozvoj.
Ekonomika životního cyklu. Počítá se nejen pořizovací cena, ale také provoz, údržba, budoucí obnova, příjmy a hodnota projektu za dvacet let.

Jak poznat projekt, který vytváří hodnotu

U každé významnější investice by město mělo sledovat, zda vytváří pravidelný příjem, případně trvale snižuje provozní náklady, zvyšuje hodnotu jiného městského majetku nebo alespoň nahrazuje výdaj, který by město jinak muselo dlouhodobě nést. Samozřejmě ne každá veřejná investice musí vydělávat. Škola, park nebo sociální služba mají jiné poslání. Město by ale mělo vědět, které projekty hodnotu spotřebovávají a které ji naopak vytvářejí. Bez tohoto rozlišení postupně přibývá budov, zařízení a služeb, ale nepřibývá schopnost je dlouhodobě financovat.

Jak začít

Prvním krokem bývá získat jasný přehled o vlastním majetku a jeho potenciálu. Teprve potom přichází na řadu rozhodování o nových investicích. Pomoci mohou čtyři jednoduché otázky:

Které městské budovy dnes vytvářejí největší provozní ztrátu?
Které nemovitosti mají největší nevyužitou nebo skrytou hodnotu?
Za jaké externí služby a energie město každoročně vydává nejvíce peněz?
Které potřeby bude město za deset let nuceno řešit?

Právě v průniku těchto odpovědí se obvykle ukážou první skutečně chytré projekty. Někdy to bude nová stavba. Jindy přestavba jednoho domu, nové využití prázdného patra, energetická úspora nebo lepší organizace technických služeb. Hodnota projektu totiž nespočívá v jeho velikosti, ale v jeho dlouhodobém přínosu pro město.

Jak města mohou bohatnout z vlastních investic