Ceny pražských nemovitostí zbavené mediální zkratky

06/01/2020

Nehorázné ceny a krize nabídky. To jsou dnes obvyklá hodnocení trhu s rezidenčními nemovitostmi, je to ale opravdu tak černobílé? V následujícím textu přinášíme polemiku. Svět vidíme v mnoha barvách, přičemž větší rizika trhu vnímáme na straně poptávky.

V článku se dozvíte (čtete zkrácenou verzi, pro plnou klikněte ZDE):

  • Pražský trh je rozmanitý, cena 100tis. Kč/m2 není běžnou cenou, rozlišovat je nutné mezi nabídkovými a realizovanými cenami.
  • Růst průměrných cen ještě neznamená, že konkrétní nemovitosti zdražují. Proměňovat se může struktura bytové nabídky.
  • Současná cenová úroveň je v kontextu vývoje poptávky křehká, trh bude v příštích letech více konkurenční.

Větší věda než se zdá: Kolik opravdu stojí nemovitosti v Praze?

Pražský realitní trh je ve srovnání se zbytkem republiky nesmírně pestrý. Odehrává se tu přes 60% objemu transakcí celé České republiky. Ceny začínají někde na úrovni 40tis. Kč/m2, nejdražší nemovitosti mohou dosahovat až cen kolem 300 tis. Kč/m2. Cenové kouzlo Prahy spočívá v tom, že jsou zde k mání nemovitosti za 150 tis. Kč/m2 stojící bezprostředně vedle nemovitosti s cenou 75 tis. Kč/m2.

Podle analýz společnosti Deloitte se v polovině roku 2019 realizovaná průměrná cena bytu v Praze pohybovala kolem 85tis. Kč/m2 (graf níže rozlišuje mezi odlišnými typy staveb). Průměrná cena není všeobjímající cenou, kterou se lze řídit při jakékoliv individuální transakci, není ani cenou na trhu nejčastěji se vyskytující. Uvedená hodnota navíc v sobě skrývá několika měsíční zpoždění, neboť vychází z údajů zapisovaných v katastru nemovitostí, což umožňuje její kalkulaci až s časovým odstupem za předcházející čtvrtletí.

Graf uvádí skutečné ceny realizovaných prodejů pražských bytů za m2 v období 2015-2019.  Rozlišovány jsou developerské projekty, cihlové a panelové domy. Zdroj: Pravidelné čtvrtletí reporty společnosti Deloitte. Údaje se týkají prodejů bytů zapsaných v katastru nemovitostí v podobě kupních smluv.

Více pozornosti než zdrávo: Nabídkové ceny

Nabídkové ceny jsou v běžné praxi jen startovací ceny. Některé z nich jsou myšleny vážně, čímž se rozumí, že prodávající chce prodej realizovat v krátké době, jiné ceny mají za cíl testovat trh, neboť prodávající má čas a na prodej nespěchá.

Realizované a nabídkové ceny jsou dva světy, u konkrétních nemovitostí někdy u sebe velmi blízko, jindy vesmírně vzdálené. Běžný čtenář médií by si proto měl dát dobrý pozor, aby správně odlišil například nabídkové ceny novostaveb od realizovaných cen starších bytů.

Graf níže krásně ilustruje lineární dynamiku nabídkových cen developerských projektů a ukazuje jejich nemalý odstup od realizovaných cen (ale pozor nejde o identické nemovitosti, v praxi je mezi nabídkovými a realizovanými cenami různé časové zpoždění).

Samostatnou otázkou zůstává, proč se z nabídkových cen novostaveb a zejména z té magické hranice 100 tis. Kč/m2 stal takový mediální fetiš, neboť nejde o cenu, za kterou si lidé bydlení reálně pořizují.

Graf se týká výhradně developerských projektů. Zobrazuje nabídkové ceny bytů pro novinky trhu (rozumí se nemovitosti uvedené na trh v daném čtvrtletí) a zároveň celkovou nabídku bytů developerských projektů, která je aktuálně v prodeji. Tyto ceny jsou pak konfrontovány s realizovanými (reálnými) cenami bytů. Zdroj: Pravidelné čtvrtletí reporty společnosti Deloitte. 

Čísla versus skutečnost: Jdou ceny bytů pořád nahoru?

Statistici v průběhu celého roku 2019 přinášeli zprávy o pokračujícím růstu průměrných cen v Praze. Znamená to, že starší byty a developerské projekty stále zdražovaly? A jsou v tomto duchu oprávněná očekávání každého prodávajícího, že by měl za svoji nemovitost dostat více peněz?

Nikoliv nezbytně. Průměr je hodnota, která zdánlivě maže vždy přítomné rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi = když se různé segmenty různě prodávají, průměrná cena jako veličina může růst, i když konkrétní nemovitosti nikdo nezdražuje. Stačí, aby se na trhu více obchodovaly nemovitosti ve vyšší cenové kategorii (je to podobné, jako když jde na večeři do restaurace celá rodina, ale z nabídky bylo vyřazeno dětské menu, zůstaly jen regulérní porce = restaurace nezdražila, ale rodina díky absenci dětského menu zaplatí v průměru na osobu více).

Jak se v reálné praxi proměňují jednotlivé segmenty nemovitostí? Například tím, že na trh postupně přicházejí nové nákladnější projekty připravované v době cenového boomu. Do prodeje také míří byty, které jsou menší a menší, tedy v přepočtu na m2 dražší. Už to samo o sobě opticky zvyšuje průměrné nabídkové ceny bytů.

Podobný cenový účinek má také setrvačnost procesu prodeje nových developerských projektů, kdy cena zanesená v budoucí kupní smlouvě se promítne do realizované transakce až s mnoha měsíčním zpožděním. Díky tomu rovněž průměrné realizované ceny mohou statisticky růst, i když v reálném čase nejsou navyšovány.

Jinak vyjádřeno, chceme-li rozumět problematice průměrných cen nemovitostí, musíme brát v potaz časová zpoždění a zejména proměňující se strukturu nabídky nemovitostí. Naše praktické zkušenosti tezi zvyšování realizovaných cen pro konkrétní nemovitosti řadu měsíců spíše nepodporují, i když vidíme hodně nemovitostí s přepálenými nabídkovými cenami. Paralelně s tím vnímáme stále bohatší nabídku prémiových nemovitostí a úbytek levnějších a hůře zařízených bytů na trhu.

Ceny jsou vysoké: Mohou ale být vůbec nižší?

Ceny jsou takové, jaké jsou. Pro kupujícího nikdy nebudou nízké, pro prodávajícího nikdy dost vysoké. Přestaneme-li naskakovat na účelově koncipované meziroční růsty cen v nejrůznějších médiích a podíváme se na souhrnný ukazatel v období posledních let 10let, pochopíme, jak velká je to hra s čísly. Obrázek níže ukazuje na poměrně dlouhé období stagnace cen před cenovým boomem 2016-2018. V kontextu vývoje od roku 2010 nepůsobí současná úroveň cen už tolik dramaticky.

Mimochodem za alkohol a tabák se v ČR utratí ročně dvojnásobek toho, co přibližně před 20lety, jde skoro o třetinu našich výdajů na bydlení.

Graf má demonstrovat relativní cenovou stagnaci na realitním trhu v období 2009-2015. Zdroj: ČNB.

Samotný růst cen nemovitostí je při růstu ekonomiky věcí přirozenou, v jeho prospěch hovoří tyto důvody:

  • Cenový růst stavebních prací a materiálu, inflace, HDP apod.
  • Obměna zastaralého bytového fondu, stavby v lokalitách se stále dražšími pozemky, pokles zájmu o satelitní městečka, poptávka po rozvinuté infrastruktuře (parky, školy apod.).
  • Vyšší nároky na kvalitu bydlení, lidé očekávají více pohodlí a hodnotnější standard.
  • Větší počet prodaných menších bytů, které jsou v přepočtu na m2 výrazně dražší.
  • Širší popularita investic v podobě nákupu nemovitosti v důsledku ochlazení zájmů investorů o jiné komodity.
  • Změna plátce daně z nabytí nemovitosti z prodávajícího na kupujícího (tato změna se nepromítla do poklesu ceny bytů).

Shrneme-li, ceny bytů jsou vysoké, jejich dynamika růstu nebyla v posledních letech zdravá, ale je k zamýšlení, zda jde skutečně o ceny, které si při zohlednění vývoje ekonomiky v posledních 10 letech zaslouží přívlastek nehorázné. Možná ano, zároveň ale nevíme, jaké ceny by bylo možné označit za férové. Víme, že vývoj trhu přináší stále větší cenovou diverzifikaci. Společnost bohatne a cenová úroveň nemovitostí se před rok 2016 nevrátí. Bohužel příliš malá pozornost je věnována cenovým nákladům výstavby a struktuře nabídky nemovitostí, viz skutečnosti popsané výše. A bohužel developerské společnosti mají pravdu v tom, že ceny bytů prodražuje neskutečně dlouhá doba potřebná pro vyřízení stavebního povolení, čekání na nový metropolitní plán či aplikování nových přísných norem na rekonstrukce starých budov.

V dalším textu se zaměříme na střet nabídky a poptávky, který představuje přirozený korekční mechanismus pro další cenový vývoj.

Směřování trhu poprvé: Hlas slábnoucí poptávky

Kdo se v roce 2019 rozhlížel po realitní trhu, pravděpodobně došel k poznatku, že se dnes obchoduje pomaleji. V nabídce se stále častěji objevují nemovitosti, které jsou buď mimo cenovou realitu, nebo nemovitosti,  které cenu sice nemají špatnou, přesto si na kupujícího musí počkat, protože poptávka v Praze slábne. Minulý rok naznačil:

  • Stagnující či postupně klesající počet realitních transakcí na trhu.
  • Proměnu struktury poptávky ve prospěch menších bytů.
  • Výrazně se snižující množství sjednaných hypoték.
  • Dočasnost obliby pořizovaní si investičního bytu za účelem pronájmu.
  • Nestálost zájmu zahraničních kupujících.
  • Vyšší poptávku po levnějším bydlení v okolí Prahy.

Podle našich poznatků z trhu je pokles poptávky složitější problém, než jen mediálně často citovaná restriktivní opatření ČNB týkající se podmínek pro poskytování hypotéčních úvěrů. Kromě výše popsaných skutečností svoji roli hraje určitá nasycenost zájmu investičně smýšlejících kupujících z předešlých let, obecně vysoká cenová úroveň nemovitostí nebo třeba nepotkávání se nabídky a poptávky v některých segmentech trhu.

Směřování trhu podruhé: Věčný hlas krize nabídky

Téměř každý článek, který se v posledních 10letech objevil v médiích o realitním trhu, neopomíná připomenout tezi nedostatečné bytové výstavby. Nízká nabídka a vysoká poptávka měly podle těchto hlasů navíc vést k cenovému boomu posledních let.

Co na to čísla? Podle údajů společnosti Deloitte pro léta 2016-2019 se střednědobě nemění počty aktuálně dostupných nových bytů na trhu, oscilují trvale kolem čísla 5000 (únor 2016 = 5375, zatímco říjen 2019 = 5533). Tato čísla svědčí o střednědobé stabilitě nabídky nových bytů, která nebyla v minulých letech nijak narušována poměrně konstantním objemem transakcí v segmentu starších bytů.

V důsledku stále rostoucích nákladů výstavby je také nepřehlédnutelným rysem trhu sílící vášeň developerů pro různé odstíny prémiového segmentu, s čímž souvisí tendence umísťovat i zdánlivě velmi luxusní projekty do okrajových částí Prahy. Zůstává ale otazníkem, jestli trh bude v kontextu slábnoucí koupěschopné poptávky ochoten optimistické investiční plány developerských společností sdílet. Prémiový segment má své limity a cenový růst jeho prodejnosti přát nebude.

Závěrečné slovo: Minulost předurčuje budoucnost?

A jaký bude další vývoj realitního trhu? BlueHOUSE vidí rok 2020 jako rok větší konkurence na trhu a jako první vážnější test realitních investic současnosti. Ukáže se, zda investoři a bankovní sektor dobře vyhodnocují svá rizika. Dění na trhu nebude předurčovat ani tolik nedostatečná nabídka nemovitostí, jako spíše křehkost koupěschopné poptávky, kterou už v různých náznacích přinesl rok 2019.

Větší zájem na trhu bude o cenově dostupné byty (rozumí se v kategorii do 7-10mil. Kč, případně u nájmů do 20tis. Kč/m2), zatímco dražší prémiové byty i s rozumnou cenou na m2 (v kategorii nad 12-15mil. Kč, případně nájmy nad 30tis. Kč/m2) to mohou mít výrazně složitější také časem pro nalezení kupce. Celkově se vůbec prodlouží doba pro realizaci realitních transakcí. Výjimky budou potvrzovat pravidlo.

Vlastní ceny u konkrétních nemovitostí nejvíce ovlivní trpělivost prodávajících, zda budou schopni realizovat své cenové představy či z nich budou muset slevit. Hodně štěstí všem!

Úplnou verzi článku si můžete přečíst ZDE.

Měsíčník realitního blogu

Fields marked with an * are required

Sledujte nás

Bhouse v Home&Garden TV

Tereza Michalová jako jediný český makléř provádí Prahou diváky amerického populárního pořadu LIVE HERE, BUY THIS.

Návrat na hlavní stránku blogu ZDE.

Koncept BlueHOUSE odráží naše zkušenosti s realitním trhem, které jsme získali při transakcích s vlastním majetkem. Snažíme se nabízet výjimečnou kvalitu služeb na složitém českém realitním trhu. Naší vizitkou jsou nemovitosti, které prodáváme.