Ceny pražských nemovitostí očima trendů 2019/2020

Nehorázné ceny a krize nabídky. To jsou na úsvitu roku 2020 obvyklá hodnocení trhu s rezidenčními nemovitostmi, je to ale opravdu tak černobílé? V následujícím textu přinášíme polemiku. Svět vidíme v mnoha barvách, přičemž větší rizika trhu vnímáme na straně poptávky.

V článku se dozvíte (pro zkrácenou verzi klikněte ZDE):

• Pražský trh je rozmanitý, cena 100tis. Kč/m2 není běžnou cenou, rozlišovat je nutné mezi nabídkovými a realizovanými cenami, a to podle jednotlivých segmentů a lokalit.
• Růst průměrných cen vždy neznamená, že konkrétní nemovitosti zdražují. Aktuální individuální transakce se neřídí posledními zprávami o vývoji cen, v úvahu je třeba brát časové zpoždění.
• Cenový růst poslední doby je v kontextu síly ekonomiky méně dramatický a není důsledkem problémů výhradně na straně nabídky.
• Představa, že bydlení by mohlo být dostupné za ceny před rokem 2016 je lichá, a to v důsledku nákladů bytové výstavby. Naopak může ještě dále zdražit.
• Současná cenová úroveň je v kontextu vývoje poptávky křehká, což současné investice podrobí testu, uvidí se, jak realitní investoři a bankovní instituce vyhodnocují rizika, trh bude více konkurenční.

Větší věda než se zdá: Kolik opravdu stojí nemovitosti v Praze?

Pražský realitní trh je ve srovnání se zbytkem republiky nesmírně pestrý. Odehrává se tu přes 60% objemu transakcí celé České republiky. Předmětem obchodu je asi 1,5% pražských bytových jednotek = Praha jich má k dispozici zhruba 700 tis., přičemž ročně se prodá přibližně 6 tis. existujících jednotek a dalších 6,5 tis. jednotek dodává na trh nová výstavba. Ceny začínají někde na úrovni 40tis. Kč/m2, nejdražší nemovitosti mohou dosahovat až cen kolem 300 tis. Kč/m2. Cenové kouzlo Prahy spočívá v tom, že jsou zde k mání nemovitosti za 150 tis. Kč/m2 stojící bezprostředně vedle nemovitosti s cenou 75 tis. Kč/m2 a má to svůj důvod (klasickým příkladem může být prémiová novostavba vedle starého paneláku). V symbióze s Prahou funguje trh ve středních Čechách, kde bydlení je významně levnější a tedy sociálně dostupnější. Je odhadováno, že denně dojíždí do Prahy 250-400 tis. lidí.

Podle analýz společnosti Deloitte se v polovině roku 2019 realizovaná průměrná cena bytu v Praze pohybovala kolem 85tis. Kč/m2 (graf níže rozlišuje mezi odlišnými typy staveb, přičemž uvedená hodnota v sobě skrývá několika měsíční zpoždění, neboť vychází z údajů zapisovaných v katastru nemovitostí, což umožňuje její kalkulaci až s časovým odstupem za předcházející čtvrtletí). Předchozí popis trhu jasně naznačuje, že průměrná cena není všeobjímající cenou, kterou se lze řídit při jakékoliv individuální transakci, není ani cenou na trhu nejčastěji se vyskytující. Průměr je zde veličina spíše pro ekonomy, pro spotřebitele by byl možná více vypovídající ukazatel modus (nejčastěji zastoupená hodnota) nebo třeba medián (střední hodnota, kdy polovina ostatních hodnot je menších a druhá polovina hodnot větších).

Graf uvádí skutečné ceny realizovaných prodejů pražských bytů za m2 v období 2015-2019.  Rozlišovány jsou developerské projekty, cihlové a panelové domy. Zdroj: Pravidelné čtvrtletí reporty společnosti Deloitte. Údaje se týkají prodejů bytů zapsaných v katastru nemovitostí v podobě kupních smluv.

Více pozornosti než zdrávo: Nabídkové ceny

Graf se týká výhradně developerských projektů. Zobrazuje nabídkové ceny bytů pro novinky trhu (rozumí se nemovitosti uvedené na trh v daném čtvrtletí) a zároveň celkovou nabídku bytů developerských projektů, která je aktuálně v prodeji. Tyto ceny jsou pak konfrontovány s realizovanými (reálnými) cenami bytů. Zdroj: Pravidelné čtvrtletí reporty společnosti Deloitte. 

Čísla versus skutečnost: Jdou ceny bytů pořád nahoru?

Statistici v průběhu celého roku 2019 přinášeli zprávy o pokračujícím růstu průměrných cen v Praze. Znamená to, že starší byty a developerské projekty stále zdražovaly? A jsou v tomto duchu oprávněná očekávání každého prodávajícího, že by měl za svoji nemovitost dostat více peněz?

Nikoliv nezbytně. Průměr je hodnota, která zdánlivě maže vždy přítomné rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi = když se různé segmenty různě prodávají, průměrná cena jako veličina může růst, i když konkrétní nemovitosti nikdo nezdražuje. Stačí, aby se na trhu více obchodovaly nemovitosti ve vyšší cenové kategorii.

Jak se to projevuje v praxi? Například tím, že na trh postupně přicházejí nové nákladnější projekty připravované v době cenového boomu. Do prodeje také míří byty, které jsou menší a menší, tedy v přepočtu na m2 dražší. Už to samo o sobě opticky zvyšuje průměrné nabídkové ceny bytů.

Podobný cenový účinek má také setrvačnost procesu prodeje nových developerských projektů, kdy cena zanesená v budoucí kupní smlouvě se promítne do realizované transakce až s mnoha měsíčním zpožděním. Díky tomu rovněž průměrné realizované ceny mohou statisticky růst, i když v reálném čase nejsou navyšovány.

Jinak vyjádřeno, chceme-li rozumět problematice průměrných cen nemovitostí, musíme brát v potaz časová zpoždění a zejména proměňující se strukturu nabídky nemovitostí. Naše praktické zkušenosti tezi zvyšování realizovaných cen pro konkrétní nemovitosti řadu měsíců nepodporují, i když vidíme hodně nemovitostí s přepálenými nabídkovými cenami. Paralelně s tím vnímáme stále bohatší nabídku prémiových nemovitostí a úbytek levnějších a hůře zařízených bytů na trhu.

Ceny jsou vysoké: Mohou ale být vůbec nižší?

Ceny jsou takové, jaké jsou. Pro kupujícího nikdy nebudou nízké, pro prodávajícího nikdy dost vysoké.

Přestaneme-li naskakovat na účelově koncipované meziroční růsty cen v nejrůznějších médiích a podíváme se na různé ukazatele v období posledních let 10-20let, zjistíme, jak velká je to hra s čísly, zdrojem dat jsou zde data ČSÚ:

• Nabídkové ceny bytů v Praze vzrostly od roku 2010 o 175% (podle indexu ČSÚ z hodnoty indexu 2010=100 na hodnotu 3Q/2019=175, více ZDE).
• Index cen bytových nemovitostí pro ČR (House Price Index) dosáhl ve 2. čtvrtletí 2019 hodnoty 147 (rok 2010=100), více ZDE.
• Mezi roky 2000-2017 vzrostly ceny starších bytů v ČR trojnásobně, nárůst mezi roky 2008-2017 byl o pouhých 20% bodů, více ZDE.

Graf má výhradně demonstrovat vývoj na realitním trhu v období 2009-2014. Zdroj: ČNB.

Obrázek ukazuje na poměrně dlouhé období stagnace cen před cenovým boomem 2016-2018. Přitom samotný růst cen nemovitostí je při růstu ekonomiky věcí přirozenou, proto je přinejmenším velmi zavádějící svádět cenový růst výhradně na nedostatek bytů. Pokud opustíme pohodlí otřepaných frází, objeví se řada argumentů, ze kterých je patrné, že byty nemusí být dramaticky levnější, i kdyby se stavělo bez zábran. Bez hluboké analýzy uvádíme tyto důvody:

• Cenový růst stavebních prací a materiálu, inflace, HDP apod.
• Obměna zastaralého bytového fondu, stavby v lokalitách se stále dražšími pozemky, pokles zájmu o satelitní městečka, poptávka po rozvinuté infrastruktuře (parky, školy apod.).
• Vyšší nároky na kvalitu bydlení, lidé očekávají více pohodlí a hodnotnější standard.
• Větší počet prodaných menších bytů, které jsou v přepočtu na m2 výrazně dražší.
• Širší popularita investic v podobě nákupu nemovitosti v důsledku ochlazení zájmů investorů o jiné komodity (v Praze nejde a priori o velké investiční skupiny, velké množství lidí střední a vyšší třídy si pořídilo byt za účelem pronájmu).
• Změna plátce daně z nabytí nemovitosti z prodávajícího na kupujícího (tato změna se nepromítla do poklesu ceny bytů).

Shrneme-li, ceny bytů jsou vysoké, jejich dynamika růstu nebyla v posledních letech zdravá, ale je k zamýšlení, zda jde skutečně o ceny, které si při zohlednění vývoje ekonomiky v posledních 10 letech zaslouží přívlastek nehorázné. Možná ano, zároveň ale nevíme, jaké ceny by bylo možné označit za férové. Víme, že postupující segmentace a zkvalitňování trhu musí z podstaty věci přinést větší cenovou diverzifikaci. Společnost bohatne a cenová úroveň nemovitostí se před rok 2016 nevrátí. Bohužel příliš malá pozornost je věnována cenovým nákladům výstavby a struktuře nabídky nemovitostí, viz problém popsaný výše. A bohužel developerské společnosti mají pravdu v tom, že ceny bytů prodražuje neskutečná doba běžně potřebná pro vyřízení stavebního povolení, dále čekání na nový metropolitní plán či aplikování nových přísných norem na rekonstrukce starých budov.

V dalším textu se zaměříme na střet nabídky a poptávky, který představuje přirozený korekční mechanismus pro další cenový vývoj.

Směřování trhu poprvé: Hlas slábnoucí poptávky

Kdo se v roce 2019 rozhlížel po realitní trhu, pravděpodobně došel k poznatku, že se dnes obchoduje pomaleji. V nabídce se stále častěji objevují nemovitosti, které jsou buď mimo cenovou realitu, nebo nemovitosti,  které cenu sice nemají špatnou, přesto si na kupujícího musí počkat, protože poptávka slábne. Dokumentují to následující skutečnosti:

• Pozvolně sílící pokles počtu transakcí: Letmý pohled na předchozí roky 2016-2019 vykazuje sice stabilitu počtu transakcí spojených s prodejem bytů (a to přes určité kvartální výkyvy u developerských projektů, viz graf níže), ale bližší pohled na rok 2019 naznačuje u počtu transakcí v souladu s předchozím odstavcem už více rozpoznatelný pokles, který výhledově může být větší, než se zdá, neboť s trhem je vždy spojena určitá setrvačnost. Přítomno je časové zpoždění.

První graf uvádí skutečné počty realizovaných transakcí spojených s prodejem pražských bytů, druhý graf uvádí celkové finanční objemy těchto transakcí. Vždy za kvartální období 2015-2019, přičemž rozlišovány jsou developerské projekty, cihlové a panelové domy + je ukázán celkový souhrnný ukazatel spolu s lineárním trendem. Zdroj: Pravidelné čtvrtletí reporty společnosti Deloitte. Údaje se týkají prodejů bytů zapsaných v katastru nemovitostí v podobě kupních smluv.

• Výrazný propad počtu sjednaných hypoték:  Tato čísla charakterizují dění na trhu více než utracené miliardy za nemovitosti: rok 2012 = 73tis. ks, 2014 = 88tis. ks, 2016 = 114tis. ks, 2017 = 109tis. ks, 2018 = 99tis. ks, odhad 2019 = méně než 80tis. ks (zdroj: Hypoindex.cz, údaje bohužel za celou ČR, nikoliv jen Prahu). Po nárůstech v letech 2012-2016 přišel postupný pokles, který se rokem 2019 prohlubuje. Čísla počtu hypoték vždy úplně nekopírují trend počtu prodaných bytů. Můžeme proto v čase spekulovat o větší oblibě/potřebě nakupovat byty z půjčených peněz než z vlastních zdrojů nebo o nafouknutí celkového objemu transakcí. Pozoruhodné také je, že vývoj úrokových sazeb (velmi zjednodušeně z cca 5% v roce 2010 postupný pokles k cca 2% současnosti) nenabídl v dlouhodobějším horizontu žádnou prokazatelnou korelaci s růstem koupěschopné poptávky (ve smyslu stimulu pro cenový růst nemovitostí). To mimo jiné znamená, že je obtížné spekulovat, co by mohla být přirozená úroveň hypoték.
• Křehkost některých segmentů trhu: Volatilitu zde v současnosti nejvíce definuje obliba pořizování si bytu za účelem pronájmu (odhady hovoří o 30%-40% prodejů), ať už krátkodobého (Airbnb) nebo dlouhodobého (jejich dostupná nabídka osciluje s různými výkyvy v posledních 3 letech kolem čísla 7.500, zdroj developerská společnost Trigema). Výnosnost těchto investic má své limity, také proto, že v nabídce nájmů je nyní stále větší procento prémiových bytů. Ještě větší nejistotou pro stranu poptávky je zájem o koupi nových bytů ze zahraničí, který se má v čase pohybovat na úrovni 10-20%, což vypadá ve střednědobém výhledu na lehce nadsazená čísla, a to rovněž proto, že původ cizinců kupující pražské byty se průběžně mění. Osobitým fenoménem pro poptávku je také urbanizace v okolí Prahy, která prodělala v posledních letech nepřehlédnutelnou renesanci.

Podle našich poznatků z trhu je pokles poptávky složitější problém, než jen mediálně často citovaná restriktivní opatření ČNB týkající se podmínek pro poskytování hypotéčních úvěrů. Kromě výše popsaných skutečností svoji roli hraje určitá nasycenost zájmu investičně smýšlejících kupujících z předešlých let, obecně vysoká cenová úroveň nemovitostí nebo třeba nepotkávání se nabídky a poptávky v některých segmentech trhu.

Graf ukazuje počty zahájených a dokončených bytů v Praze pro roky 2013-2019. Zdroj: ČSÚ.

Závěrečné slovo: Minulost předurčuje budoucnost?

Výchozím bodem našeho vnímání trhu jsou informace, které podléhají mediální interpretaci. Pozornost si zákonitě získají ty informace, které chytře cílí naše emoce, takže aniž si to úplně uvědomujeme, jsme chtě nechtě obětí mediální masáže, za kterou se skrývají odlišné zájmy jednotlivých účastníků: kupující, prodávající, developeři, regulující veřejný sektor/ČNB či média a občané/voliči nestojí vždy na jedné lodi. V médiích nejvíce rezonuje mísící se pohled developerů & voličů, proto také ten plochý pohled „nehorázných cen a krize nabídky“. Černobílé scénáře vyvolávající pocit ohrožení, tudíž jsme více angažování a díky našemu podvědomí nás takto založené články více přitahují.

Obecně nelze pochybovat, že trhu prospěje kvalitní metropolitní plán a nový stavební zákon, který zrychlí, zjednoduší a zlevní plánování staveb. Jejich schválení je ovšem ve hvězdách. Více diskutovaným tématem by mohla být větší angažovanost architektů, kteří přemýšlejí nadčasově a umí vytvářet architekturu vhodně pracující se svým okolím. Některé nedávno postavené novostavby jsou jen moderní variací na sídliště vznikající v 80. letech minulého století.

A jaké bude další směřování realitního trhu? BlueHOUSE vidí rok 2020 jako rok větší konkurence na trhu a jako první vážnější test realitních investic současnosti. Ukáže se, zda investoři a bankovní sektor dobře vyhodnocují svá rizika. Dění na trhu nebude předurčovat ani tolik nedostatečná nabídka nemovitostí, jako spíše křehkost koupěschopné poptávky, kterou už v různých náznacích přinesl rok 2019. Tato křehkost může bý ovšem jen relativní, uvážíme-li stále větší zájem investorů o rezidenční bydlení, zejména realitních fondů. Ti mohou s trhem pěkně zahýbat.

Větší zájem bude na trhu obecně o cenově dostupné byty (rozumí se v kategorii do 7-10mil. Kč, případně u nájmů do 20tis. Kč/m2), neboť je jich na trhu nedostatek (nepočítaje v to byty, které jsou v rámci svého segmentu cenově na m2 přepálené), zatímco dražší prémiové byty i s rozumnou cenou na m2 (rozumí se v kategorii nad 12-15mil. Kč, případně nájmy nad 30tis. Kč/m2) to mohou mít podstatnější složitější také časem pro nalezení kupce. Celkově se vůbec prodlouží doba pro realizaci realitních transakcí. Výjimky budou potvrzovat pravidlo.

Vlastní ceny u konkrétních nemovitostí nejvíce ovlivní trpělivost prodávajících, zda budou schopni realizovat své cenové představy či z nich budou muset slevit. Hodně štěstí všem!