Sázet při prodeji nemovitosti na nové technologie?

29/05/2019

Nové technologie jsou cool. Jak se ale nejrůznější inovace, jako je použití videa, aplikace pro určení ceny nemovitosti nebo on-line uzavírání smluv, potkávají s realitním oborem, který je přeci jen klasikou? Mohou nové aplikace nahradit lidskou práci, ušetřit peníze a posunout nás k automatizovaným transakcím?

Svatý Tomáš nevěřil v zrození Krista, s novými technologiemi by to nevěřící Tomáš neměl jednodušší. 

Nové věci lákají, ne že ne

Člověk je tvor tvořivý. Od nepaměti rád vymýšlí nové věci, které dokáží učinit život snadnější. Jen si představte, že realitní transakce vyřídíte online. Byt nafotíte, natočíte na video, aplikace řekne, za kolik prodat, internetový portál přivede kupujícího, navrhne smlouvu, tu si online potvrdíte, stejným způsobem podáte na katastr. Vyřešíte peníze a máte prodáno.

Pokrok nezastavíme, nové nápady jsou prima. Vzpomínám si, jak jsme po roce 2011 vstupovali do realitního podnikání plni nadšení a přemýšleli, jak vše dělat lépe než všichni ti ostatní. Dívali jsme se na americký trh, jezdili do zahraničí na kongresy realitní asociace LeadingRE a naslouchali jsme lídrům oboru. Tyto aktivity nás obohatili, ale paradoxně nikoliv v oblasti nových technologií, kdy hitem byly sociální sítě, použití videa a okamžitá dostupnost pro klienta.

Přemýšlel jsem tehdy o myšlence online realitních transakcí, ale brzy ji hodil za hlavu. Ze všech velkých myšlenek jsme nakonec realizovali online klientský systém správy transakcí, který přívětivou formou provází celým procesem transakce a dokáže v každém okamžiku vidět celou její historii. Dnes jsme v roce 2019 a mohu se zpětně podívat, jestli jsem neudělal chybu…

Stanovení ceny nemovitosti

Když chcete prodat, nic Vás nezajímá více než otázka za kolik. O trhu toho moc nevíte, ptát realitních kanceláří se nechcete, proto jakákoliv aplikace, která to za pár korun vyřeší, vypadá jako skvělá věc. O čem už moc nepřemýšlíte, že za takovou aplikací musí být konkrétní výpočet spojený se sběrem vstupních dat. A tady je vhodné být minimálně obezřetný.

Tvůrce aplikace dnes dokáže vyjít z oficiálních cenových údajů, které jsou zaknihované na katastru nemovitostí. Záleží ovšem, jaká data si kupuje, konkrétně v jakém rozsahu a detailu, protože nejde o levnou záležitost. Vycházet také může z nabídkových cen inzerce.

Další věcí je, že tvůrce aplikace musí odvodit cenu od okolních nemovitostí dané lokality, přičemž do vlastního vzorce výpočtu dokáže v lepším případě promítnout řadu pomocných faktorů, jako jsou typ budovy, patro, stav objektu, vlastnictví. Nezohlední však už praktickou dispozici nemovitosti, výhled, skutečný designový standard a kouzlo samotného místa. Shrnu-li, ve finále má na stole určitý algoritmus, který si hraje s určitými daty. Záleží, jakou jim dá váhu, některé prvky zohlednit nedokáže. Čas je nepřítel, trh se mění každým měsícem.

Praxe je ještě syrovější. Viděl jsem prodejní ceny bytů v sousedních domech lišících se o desítky tisíc na m2 a mělo to svůj důvod. Aplikace mám rád, ale jejich použitím riskuji. Cenu neodvozuji od ceny sousedů, ale od ceny substitučních nemovitostí pro mojí cílovou skupinu, která nemusí bydlet zrovna ve vedlejším domě. Praha má zejména v tradičních čtvrtích neskutečnou různorodost. Různí lidé bydlí v různých bytech. Osobně také více sázím na cenu nabízených bytů, než na cenu prodaných bytů. Když se Vám například tzv. vyprodá určitá čtvrť, určité ulice, máte větší šanci s lepší cenou a naopak. Tohle Vám aplikace nikdy nezohlední. Jinak vyjádřeno, práce s daty rozhodně ano, ale ďábel se skrývá v empirickém způsobu jejich používání. Dobrý prodej také pracuje s psychologií cenotvorby.

Myšlenka aplikace je skvělá, je to hodně zajímavý nástroj pro získání orientace s konkrétní lokalitou & nemovitostí, případně to může být užitečný pomocník při prodeji nemovitosti ve velkých projektech nebo sídlištích typu Jižní město. Ale konkrétní prodejní cenu bych ve většině částí Prahy podle ní nikdy nenastavoval.

Prezentace nemovitosti: Video

Další věcí, kterou při prodeji řešíte, je nabídka Vaší nemovitosti potenciálním zájemcům. Potřebujete vizuální prezentaci, kde historicky hlavní roli hrají fotografie. Bohužel všechno z nich nevidíte, takže musíte na prohlídku. Tady se nemalé naděje vkládaly do videa, které mělo pomoci šetřit lidem čas. To se ukázalo jako naivní pohled, protože většina videí, která se točí, nevypadá dobře. Sami lidé to neumí, neumí to ani realitní kanceláře, najmout si odborníka může pomoci, ale je to drahé a žádoucí pohled na nemovitost získat nemusíte. Osobní prožitek video nenahradí, bez prohlídek to nejde, tudíž dnes už je jasné, že tato technologie realitní trh jen tak neopanuje.

Online vyřízení transakce

Přitažlivost online aplikací spočívá v pohodlí, které nám nabízí v kombinaci s ušetřenými náklady. V realitním oboru je vidět lidská snaha vymazat advokáty ze smluvních transakcí, potažmo realitní kanceláře ze zprostředkovatelské činnosti.

V případě právních úkonů je to o vnímání bezpečnosti realitní transakce, zda člověk chce na ní šetřit a riskovat, že nikde neudělá chybu. Je v lidské DNA, že si občas kupujeme vědomě i nesmyslné věci, ale drobné výdaje se nám příčí. Selský rozum nicméně radí u vlastního majetku kontrolu provedení transakce absolutně nepodceňovat…

Ještě raději než na právních službách lidé šetří na realitních kancelářích. Přímý prodej nespatřil světlo světa až s internetem, jen mu přidal na větší popularitě. Technologický pokrok zde usnadnil vlastní proces prodeje, učinil ho více dostupným, ale plusy a mínusy vlastního prodeje zachoval.

Podíváme-li se na tuto problematiku z nadhledu, pak přímý prodej přitahuje spíše segment levnějších nemovitostí, případně typologicky stejné stavby jako jsou různá sídliště či architektonicky méně sofistikované nemovitosti. Více se mu také daří v dobách růstu trhu. Obecně je atraktivní tam, kde vše se zdá být jednoduché, neboť až s obtížemi lidé mají potřebu vyhledávat odbornou pomoc.

Jaká nás čeká budoucnost?

Nové technologie nabízejí neotřelé informace, slibují jednoduché úkony a lákají na netušené výhody. Své místo si určitě dále budou hledat, ale člověka v procesu prodeje nenahradí, protože vlastní kouzlo někoho, kdo je na trhu každý den a umí pracovat s lidskými emocemi, sebelepší aplikace těžko překoná. Přidaná hodnota zprostředkovatele bude i nadále spočívat v podobě citu pro správnou prodejní cenu, zacílení prodeje na vhodnou cílovou skupinu, schopnosti přesvědčit kupujícího nebo v úspoře času při vyřízení transakce. Můžeme si být jisti, že dokud lidé nepřijdou o své emoce, člověka cool technologie v realitním světě nenahradí.

Měsíčník realitního blogu

Fields marked with an * are required

Sledujte nás

Bhouse v Home&Garden TV

Tereza Michalová jako jediný český makléř provádí Prahou diváky amerického populárního pořadu LIVE HERE, BUY THIS.

Návrat na hlavní stránku blogu ZDE.

Koncept BlueHOUSE odráží naše zkušenosti s realitním trhem, které jsme získali při transakcích s vlastním majetkem. Snažíme se nabízet výjimečnou kvalitu služeb na složitém českém realitním trhu. Naší vizitkou jsou nemovitosti, které prodáváme.