Reality přestávají být pouhým spojování cihel s maltou

Zajímá Vás, co se dnes staví a proč? O čem přemýšlí chytré hlavy realitního sektoru? Hledáte předpovědi nebo raději zkoumáte trendy? Pojďme společně hledat inspiraci v evropském kontextu.

Která města přitáhnou na evropském realitním trhu největší zájem investorů? Jaké typy realitních projektů mají mít největší šanci na úspěch? Obě otázky se shodně týkají budoucnosti, ale přesto jsou ve svém jádru hodně odlišné. Poznáte v čem?

Zatímco na tu první umíme dát v nejlepším případě odborný odhad nejasného výsledku, v druhém případě můžeme být poměrně konkrétní. Čím to? Je to to jednoduché, první otázka si žádá předpověď/predikci, což je tvrzení o tom, co se stane nebo nestane v budoucnosti. Druhá otázka se týká trendu, kde zkoumáme pouhé směřování dlouhodobého procesu změny. Cítíte ten rozdíl?

Jedna z věcí, která nás na realitním trhu zaujala, je posedlost s jakou mnoho lidí od nás žádá nejrůznější předpovědi, aby jejich prostřednictvím mohli učinit svá důležitá rozhodnutí. My v těchto situacích raději hovoříme o trendech. Čili nikoliv co bude, ale co se v čase mění. Níže Vám naše důvody podrobně vysvětlíme, přičemž na pomoc jsme si tentokrát vzali perspektivu realitního trhu, nikoliv českého, ale rovnou evropského.

Předpovědi? Pravděpodobná jistota nejistoty

Než se podíváme na některé trendy evropského realitního trhu, pojďme se krátce zamyslet, proč mohou být předpovědi zrádné?

Nedávno jsem navštívil přednášku jednoho bývalého profesionálního hráče pokeru Caspara Berryho, který na nejrůznějších světových fórech hovoří o tom, čemu nepochybně sám dobře rozumí: Riziku. Jeho postřeh týkající se výzkumu zaměřeného na vyhodnocování správnosti odborných predikcí byl fascinující. Původně očekávanou logiku obrátil vzhůru nohama.

Asi málokdo by totiž očekával, že ty předpovědi, u nichž se dotčení odborníci zaštiťovali největší jistotou předpokládaného výsledku, měly největší tendenci svého selhání. To byla paradoxně jediná jistota, kterou výzkum přinesl. Myšlenka, která nám z toho vyplývá, nepotěší. Předpovědi sice máme rádi, znovu a znovu si je malujeme, rádi o nich čteme, ale celková pravda je bohužel taková, že spoléhat na ně v reálu vůbec nemůžeme. Žijeme ve světě nejistot a měli bychom to přijmout.

Realitní trh je místem, kde očekáváme racionální vývoj, ale velké množství našich rozhodnutí na něm má emoční povahu. Mohou pak zde fungovat klasické předpovědi? Nikoliv, a právě tohoto nesouladu si povšimli behaviorální ekonomové, kteří oproti klasickému přístupu neberou člověka jako racionálního robota, ale naopak se snaží vědecky modelovat jeho chování pod vlivem emocí, vnímají jeho různá duševní zkreslení a myšlenkové zkratky. 

Proč předpovědi selhávají: Určující jsou nálady ve společnosti

Zdají se Vám úvahy uvedené k předpovědím přehnané? Rozhlédněte se kolem. Taková Evropa byla dlouho synonymem určité stability, ale BREXIT připomenul, že nic nemusí být věčné. Nejrůznější předpovědi se dnes shodnou na tom, že Německo v dohledné době nahradí Velkou Británii na pomyslném žebříčku nejatraktivnějších evropských destinací kapitálu. V souladu s tím mají Berlín, Hamburg a Frankfurt představovat ty nejlepší realitní adresy. Praha se jako český zástupce se má pohybovat někde na konci druhé desítky. Dá se tomu věřit? Co když se třeba BREXIT nakonec vyvine způsobem, který si dnes moc neumíme představit, jak nám připomínají behaviorální ekonomové?

Ať už tomu bude jakkoliv, z dnešního pohledu je zajímavé, že tyto predikce by se před pár lety asi neobjevily, neboť nikdo neočekával, že by mohlo dojít k takovým změnám nálad ve společnosti, k jakým na evropském kontinentu došlo. Zpětně nám už přijdou logické, ale přiznejme si, kdo by v minulosti dokázal reálný BREXIT předpovědět?

Predikce jsou sice zajímavé, ale jako takové jsou rizikové. Mimochodem všimli jste si, že hodně novinářských predikcí pracuje se všemi představitelnými scénáři?

Trendy evropského trhu

Cílem tohoto článku není vysmát se všem možným předpovědím, ale přitáhnout větší pozornost ke sledování trendů. Jsou možná méně sexy, ale v detailu řeknou více. Trendy v sobě zahrnují méně rizikových prvků, všímají si klíčových změn a jako takové mají větší vypovídací schopnost.

A víte, co je zajímavé? Revoluční změna ve společnosti nemívá jednu velkou příčinu, ale spíše bývá odrazem neurčitelného počtu drobných událostí, které v konečném důsledku vychýlí původní rovnováhu do nového stavu věcí. Je to souběh řady různých okolností, které ani nedokážeme popsat a které jsou motorem všech větších změn.

Pojďme se proto podívat, jak realitní sektor sám vyhodnocuje požadavky prostředí, ve kterém se pohybuje? S odpovědí na tuto otázku nám pomohla společnost PriceWaterhouse Copers, která provedla průzkum mezi velkými realitními společnostmi ohledně jejich očekávání pro evropský trh roku 2017.

Co z něho zaujalo? Možná banální věc, svojí podstatou ale hodnou velkého přemýšlení: Realitní trh vyžaduje stále větší odbornost, stává se komplexnější disciplínou. Realitní sektor se proměňuje v poskytování služby, přestává být pouhým spojování cihel s maltou. Nároky na kvalitu při poskytování této služby rostou, ostatně posuďte sami:

• Mění se potřeby cílových skupin: Život lidí se už neopírá jen o tradiční fáze studium, práce a odchod do důchodů, do popředí se tlačí otázka životního stylu a preferencí. V souladu s tím se mění strukturální vnímání sektoru, kdy oproti dřívějšímu členění komerčních, průmyslových a retailových nemovitostí vystupují do popředí oblasti, jakou jsou zdravotní péče, volný čas, bydlení. Příklad: naše populace stárne, prosazují se stále více komerční projekty seniorského bydlení.
• Diverzifikace cílových skupin: Hotely, studentské bydlení, pečovatelské a asistenční služby spojené se zdravotní péčí patří dnes mezi nejzvažovanější investiční příležitosti. Imperativem je sledování demografického vývoje, neboť kde je růst, tam je i poptávka.
• Požadavek služby, servisu, pohodlí: Od realitních společností se očekává méně klasického pronájmu a více zajišťování plného provozu budov. V rámci bydlení lidé více požadují hotelové služby, roste počet lidí, kteří si raději pronajmou než chtějí/mohou nemovitost vlastnit. Objevuje se termín Generation rent.
• Stavět, kde se něco děje: Úspěšná města jsou ta, kde nejrůznější skupiny lidí dokáží efektivně spolupracovat a sdílet zdroje, ať už jde o infrastrukturu, technologie, kulturu nebo myšlenky. Jsou to často města, kde se prosazuje sdílená ekonomika a kde mají nejlepší veřejnou dopravní síť, včetně jejich moderních odnoží jako jsou sdílené bicykly, integrované systémy jízdenek apod.
• Přání menšího rizika a více stability: Lídři průmyslu citlivě vnímají zvýšenou politickou nestabilitu ohledně nejasných výsledků voleb v řadě evropských zemí. Většina z nich očekává zhoršení situace kolem migrace a sociální stability. Investoři mají nižší požadavky na výnos, hledají raději bezpečné investice. Možná právě proto velcí institucionální investoři projevují stále větší zájem o rezidenční segment jako součást jejich celkového portfolia.

Ďábel se skrývá v detailu. Trendy mají být inspirací pro naše konání, pomáhají nám porozumět, co se ve společnosti odehrává a jaké nálady převažují. Vlastní obsah pro naše projekty ale musíme umět naplnit sami.